Типология элитных метров

Окт 4 • Мнения • 886 Просмотров

В сегменте элитной аренды активно растут и спрос, и предложение. Появляются новые категории объектов, серьезно меняется структура спроса. Но операторам рынка еще нужно договориться, какое жилье считать элитным.

89887Сегодня на рынке нет единых представлений, что такое «элитная» аренда. Некоторые операторы полагают, что элитным объектом можно считать и «единичку» с хорошим ремонтом в спальном зеленом районе. Иные уверены, что к этой категории можно относить лишь квартиры, расположенные в историческом центре и площадью от 100 кв.м. «Однокомнатная квартира не может быть элитной. У нас в агентстве принято относить к этой категории жилье в пределах 100-150 кв.м за $1,5-2,5 тыс./месяц. Квартиры большего размера и стоимости — редки. Спрос на них крайне мал. Что же касается более дешевого жилья, оно может быть добротным, уютным, но его нельзя считать элитным», — полагает Андрей Петий, директор агентства «Кварц-Сервис».

В то же время на рынке постепенно появляются квартиры из домов последних лет постройки, отвечающих всем требованиям элитности: парковка, консьерж, тихое место, зеленый двор и т.д. «Таких квартир на рынке становится все больше. Люди покупают это жилье именно для того, чтобы сдавать его. Такие дома есть в Никитской усадьбе, в районе Лахты, Сосновки, на «Приморской». Эти квартиры надо рассматривать как элитные, хотя сдают их от $500 в месяц», — говорит Элеонора Ерещенко, менеджер отдела аренды АН «Экотон».

Элита — это что?

Определенности в вопросе, где может располагаться элитное жилье, нет. Некоторые операторы рынка настаивают, что это должен быть непременно исторический центр. Кто-то готов согласится, что элитными могут считаться и апартаменты в «сталинках» на улицах, непосредственно прилегающих к Парку Победы. Третьи относят в эту категорию также жилье в «зеленых» кварталах.

Специалисты называют очень разное число элитных объектов — от несколько сотен до нескольких тысяч (в зависимости от ценовой планки, которая отделяет в агентстве элитные квартиры от прочих). Несколько различаются взгляды и на обязательный набор характеристик элитного жилья.

Наиболее оправданной представляется позиция агентства «Бекар»: здесь объекты подразделяют по цене аренды квадратного метра (элита — от $20/мес.). Подход опирается на совокупную потребительскую «ценность» жилья: если клиент платит, значит, есть за что. Этот критерий позволяет провести типологию элитных объектов, представленных на питерском рынке.

Во-первых, переделанные из «двушек» квартиры-студии (от 60 кв.м, от $1000/мес.). Это жилье «западного стиля» довольно популярно сегодня у бизнесменов, которые мало времени проводят дома.

Во-вторых, 2-3-комнатные квартиры (100-150 кв.м, $1,5-3 тыс./мес.). Они подходят для семейной пары или одинокого состоятельного мужчины. Трехкомнатную квартиру также может снять семья с одним ребенком.

В-третьих, представительские квартиры. В них от 4 до 6 комнат, площадь — от 150 «квадратов». Аренда таких объектов может стоить $3000-7000/мес. Типичные арендаторы — работники иностранных консульств, которым требуется жилье, где можно устраивать приемы.

Более крупных объектов в городе почти нет — это какие-то исключительные случаи, «суперэлита», выходящая за рамки типологии. Правда, на рынке аренды появляются предложения таунхаузов. Но они пока единичны, и какие-либо обобщения здесь преждевременны.

По престижности расположения прежде всего стоит указать «золотой треугольник» (зону, ограниченную Невой, Фонтанкой и Невским проспектом). Чуть менее престижны районы станций метро «Чернышевская» и «Парк Победы». Еще менее востребован Васильевский остров. «Клиенты, как правило, ищут жилье «до мостов», чтобы не терять время в пробках на переправах», — комментирует Елена Исаенко, менеджер отдела аренды АН «Бекар».

Парковку к дому не пришьешь

Необходимый атрибут элитного жилья — качественный и свежий ремонт. В идеале «марафет» должен наводиться после каждого постояльца.

Следующий элемент — «начинка». Новая импортная сантехника, мебель, бытовая техника — вплоть до посудомоечной машины. Если объект дорогой, то случается, что даже мебель хозяин меняет «под клиента» — конечно, при условии долгосрочной аренды и соответствующей предоплаты.

Но если ремонт и «начинка» полностью зависят от хозяев, то на другие факторы элитности им повлиять намного сложнее. Элитное жилье предполагает соответствующую парадную. Зачастую владельцы дорогих квартир за свой счет ремонтируют подъезды, обустраивают в них помещения для консьержа. Был даже случай, когда хозяйка заплатила за то, чтобы забетонировать двор, куда выходят окна квартиры, тем самым подняв стоимость жилья.

Но на некоторые важные обстоятельства арендодатели повлиять просто не в силах. Во-первых, вид из окон. Лучший вариант — вид на воду, которой Питер не обделен. Допустимо — на парк или архитектурный памятник. Во-вторых, парковка. Жилье нельзя назвать элитным, если квартиранту негде поставить автомобиль. В-третьих, социальная однородность среды. Квартира напротив шумной «коммуналки», как ее ни отделывай, никогда не привлечет разборчивого клиента.

Найти в Питере жилье, которое отвечало бы всем указанным требованиям, крайне сложно: в одном месте будут проблемы с парковкой, в другом — окружение подкачает, третье окажется далеко от центра… Поэтому, хотя предложение по элитному жилью существенно превышает спрос, удовлетворить запросы взыскательного клиента непросто.

Наших все больше

Операторы рынка отмечают серьезный рост предложения в последние три года: за это время число объектов выросло примерно в два раза. Владельцы осознали, насколько выгодно вкладывать деньги в жилье. Существенно вырос и спрос. «Три года назад на элитное жилье клиентов просто не было, теперь ситуация принципиально иная», — говорит Андрей Петий.

Изменилась и структура спроса. Если раньше среди нанимателей дорогого жилья преобладали иностранцы, то сегодня москвичи и северяне «отъели» около половины этого рынка — и продолжают «наступать».

Риэлтеры сходятся в оценках, что аренда элитного жилья дорожает медленнее, чем аренда типового. Большинство уверено, что докризисного уровня ставки в этом сегменте еще не достигли (типовое уже превысило уровень 1998 г. на 10-15%). Ожидается, что цены поднимутся в дни празднования юбилея, но осенью опустятся снова почти до нынешнего уровня.

Мнения

Елена ИСАЕНКО,
менеджер отдела аренды АН «Бекар»:

По моим наблюдениям, докризисный уровень арендных ставок уже достигнут. Спрос на элитное жилье постоянно растет. К маю рынок здорово «передернет»: хозяева начнут повышать расценки, пока те не станут запредельными.

Марина ПРИКАЗЧИКОВА,
менеджер отдела аренды АН «Итака»:

Ставки аренды элитного жилья лишь приближаются к уровню 1998 года. Многие хозяева сейчас сдают квартиры до мая, чтобы потом пересмотреть цену. К осени стоимость аренды опять понизится.

Андрей ПЕТИЙ,
директор агентства «Кварц-Сервис»:

На ставки аренды элитного жилья не повлиял даже кризис 1998 года: в этом секторе рынка цены определяют иностранцы, и они примерно соответствуют общеевропейским. Расти им уже некуда. Спрос на этот тип жилья мало зависит от сезона.

Наталья НИКИТИНА,
менеджер отдела аренды АН «Петербургская Недвижимость»:

Элитных квартир в старом фонде без капремонта в Питере не встретишь. Хозяева жилья в таких домах просто не рискуют вкладываться в отделку. Квартиры очень разные — найти жилье «под клиента» нелегко. По моим наблюдениям, сейчас спрос немного упал, но ближе к лету он опять вырастет.

Дмитрий Сперанский

Комментарии закрыты.

« »