Спрос опережает метро

Сен 14 • Аналитика, Мнения • 539 Просмотров

Интерес покупателей к Калининскому району на подъеме. Долгое время простояв без новостроек, сегодня район вышел в число лидеров по предложению строящегося жилья. Однако, возможно, инвесторы несколько переоценили потенциал местного первичного рынка.

23637Ныне облагороженный Муринский ручей — граница между «ГДР» и «ФРГ». Сегодня эти зоны одинаково популярны у покупателей.

Анализ предложения на вторичном рынке свидетельствует о том, что спрос на жилье в Калининском районе постепенно повышается. Последние годы покупательский интерес на него сильно колебался в зависимости от обещаний властей ликвидировать разрыв ветки метро (см. график).

Изменение цены квадратного метра в Калининском районе по отношению
к среднегородскому показателю*, %

4796780* Черным нарисована линия тренда (скользящее среднее).

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

К кризису 1998 года средняя цена квадратного метра в районе отставала от среднегородского показателя на 2,5-3%. Новые дома почти не строились: из-за этого по количеству зданий, построенных после 1990 года, район до сих пор уступает почти всем периферийным.

26907078Спрос на район Пискаревка — Полюстрово вряд ли вырастет в обозримом будущем.

До лета 2001 года цены плавно росли, «квадрат» достиг среднего по городу значения. В конце 2001 года работы на размыве активизировались, и появилась надежда, что движение поездов будет восстановлено к юбилею города. Эти ожидания спровоцировали резкий подъем спроса; цены на 4% опередили среднегородские; районом начали заниматься строительные организации.

Потом ажиотаж пошел на убыль; к январю 2003 года ценники на жилье спланировали до +1,6% от среднегородского уровня.

Когда, наконец, сроки стали более-менее определенными (восстановление сообщения между «Лесной» и «Площадью Мужества» прогнозируется на будущее лето), район опять стал дорожать опережающими темпами, к июлю достигнув отметки +2,5%.

По данным «Петербургстрой Skanska», в Калининском районе в 2002 году возводился 31 жилой дом общим метражом 460 тыс. кв.м (четвертый показатель в городе).

Аналитический отдел АН «Итака» оценивает Калининский район еще более высоко: специалисты фирмы считают, что в I квартале 2003 года район лидировал по объему предложения типового жилья на первичном рынке, занимая 29% общегородского объема. Однако средняя цена квадратного метра на новое жилье здесь сегодня невысока — на одном уровне с Невским и Фрунзенским районами.

«На рынок выброшено сразу много домов, поэтому возник дисбаланс между предложениями и реальным спросом», — комментирует исполнительный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.

Малогабаритный свежий

Калининский район компактен и плотно застроен. По данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, площадь района составляет 4029 га — это в 2-2,5 раза меньше, чем у Приморского и Московского районов. В то же время, по данным ГУИОН, жилой фонд Калининского района самый большой в городе: на начало 2003 года он составлял около 173,5 тыс. квартир.

А вот жилье в районе скромное: в среднем на квартиру приходится 2,14 комнат (общегородской показатель 2,34) и 31,8 кв.м жилой площади (против 35,4 по городу в целом).

Одна из причин — обилие «хрущевок». Район лидирует по количеству домов этого типа: более 59 тысяч квартир (примерно треть от их общего количества) находятся в типовых пятиэтажках.

Несмотря на обилие «хрущевок» и малое количество нового жилья Калининский район в статистике городской администрации числится наиболее благополучным по состоянию жилого фонда: 8,3 млн кв.м из 8,96 млн изношены менее чем на 20%.

По свидетельству риэлтеров, «хрущи» в Калининском добротные: теплые, без протечек. Единственная проблема — старые трубы и полы (щитовой паркет на основе ДСП за прошедшие годы основательно износился).

Неоднородный спрос

По единодушному мнению операторов рынка, спрос на Калининский район ощутимо превышает предложение. По данным корпорации «Петербург-ская Недвижимость», предложение здесь сегодня составляет чуть больше 6% от городского (по данным Большого сервера недвижимости — 5,3%).

Спрос же (количество заявок) в первом полугодии 2003 года достиг 10% (данные «Петербургской Недвижимости»).

Объекты на самых популярных улицах (пр. Науки, ул. Вавиловых и пр.) вымываются из листингов мгновенно. Однако спрос неоднороден: есть и территории, малопривлекательные для покупателей. Например, южная зона — у Финляндского вокзала. Здесь расположено несколько домов «старого фонда» и «сталинок».

Спрос на них низок из-за близости железной дороги и обилия трамвайных путей. Даже вид на воду на Арсенальной набережной не прельщает покупателей: во-первых, сама набережная — насыщенная транспортная магистраль, а во-вторых, поблизости «Кресты» — без комментариев.

На юге района расположена большая часть промышленности, что также не добавляет привлекательности этому месту.

К востоку от промзоны расположена другая непопулярная территория —Пискаревка и Полюстрово. Кварталы между Кондратьевским и Пискаревским проспектами застроены в основном «хрущевками», привлекательность которых снижает еще и большая удаленность от метро.

Небольшое количество блочных девятиэтажек и кирпичных точек разбавляют однообразие пятиэтажной «панели». Из-за низкой привлекательности места новых домов здесь возводится очень мало. По оценкам участников рынка, цены в этой зоне на 5-10% ниже, чем на аналогичное жилье на Гражданке, причем квартиры «уходят» куда хуже — подолгу стоят в листингах.

Вряд ли привлекательность района вырастет в обозримом будущем. Более того, с восстановлением аварийной ветки метро ценовой разрыв с Гражданкой только увеличится.

Германии сближаются

Значительный интерес у покупателей вызывает жилой фонд вдоль Кировско-Выборгской линии метро от «Площади Мужества».

Эти территории когда-то были прозваны в народе «ФРГ» (фешенебельная часть Гражданки) и «ГДР» (гораздо дальше ручья). Народный юмор опирался на реальное различие: до Муринского ручья район имел развитую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение.

За ручьем же долгое время была полудикая местность с несколькими кварталами пятиэтажной застройки брежневских времен.

В «ФРГ» (от площади Мужества до Муринского ручья) расположены несколько «сталинок» и изрядное количество «хрущей», частью скрытых за кирпичными фасадами Гражданского проспекта; основная застройка зоны — «панели» 1970-80-х гг. (кварталы к западу от пл. Мужества и Политехнической здесь не рассматриваются — они относятся к Выборгскому району).

«ГДР» сегодня по привлекательности мало отличается от «ФРГ». Здесь больше современных домов; зеленые дворы, благоприятная экология (почти нет промышленных предприятий), развитая сеть торговых точек и предприятий обслуживания.

Характерная примета: магазины вдоль проспекта Просвещения постепенно меняют направленность с «обычных» на «дорогие»: активное строительство приводит в район денежных покупателей.

И «ФРГ», и «ГДР» — зоны, активно осваиваемые коммерческими предприятиями. По свидетельству специалистов АН «Итака», уже сегодня найти офис вблизи станций метро не так-то просто — спрос и цены заметно поднялись из-за обещанного восстановления ветки.

По прогнозам риэлтеров, цены на недвижимость в районе будут расти и дальше. Если в данный момент они отстают от показателей Выборгского района на 5-7%, то ко времени пуска метро они догонят уровень «западного соседа».

Мнения

Александр МОРОЗОВ,
директор Политехнического отделения АН «Итака»:

С января этого года мы замечаем рост спроса на жилье в Калининском районе. Рынок здесь очень динамичный, подталкивается спросом. Не так просто отыскать подходящий объект в районе «Академической», чуть проморгал привлекательную квартиру — она тут же уходит.

В Полюстрово такого нет. Там варианты можно выбирать спокойно, они стоят в листингах подолгу. Такая разница связана с завершением работ по восстановлению разорванной ветки метро.

Активно продаются коммерческие площади. Вблизи станций подземки дом только закладывается, а все первые этажи уже реализованы. В районе активно развивается инфраструктура, возникают новые магазины, рынки.

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость»:

Сегодня Калининский район — выгодное место для инвестиций. Многим бизнесменам мы советует сегодня открывать там офисы. Полагаю, что сразу после открытия метро район по ценам на жилье прибавит 5-10% на общегородском фоне.

Считаю, что Калининский район перспективнее, чем Выборгский: здесь хорошая налаженная инфраструктура, нормальное качество дорог. Добавляет привлекательности и близость к северным курортным районам: Токсово, Кавголово. Поэтому со временем цены здесь будут выше, чем в Шувалово-Озерках.

Сергей ДРОЗДОВ,
исполнительный директор АН «Петербургская Недвижимость»:

Каждое объявление о подвижках на разорванном участке метро тут же отражается на ценах. Продавцы используют это как аргумент при торговле: мол, видите, работы идут. Сегодня цены в Калининском районе отстают от Выборгского процентов на 6.

Думаю, после ликвидации разрыва метро эта разница сократится до минимума. Но вряд ли цены на вторичном рынке полностью сравняются, да и новое жилье в Калининском строят более дешевое.

Дмитрий Сперанский

Комментарии закрыты.

« »