Подводная часть офисного айсберга

Май 16 • Аналитика • 923 Просмотров

В отличие от «видных» проектов класса А, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, и бурно растущего на инвестиционных дрожжах сегмента представительных бизнес-центров класса В, офисные здания класса С находятся как бы в тени. Однако именно этот сегмент является основной «рабочей лошадкой» для мелкого и среднего российского бизнеса и именно он предоставляет львиную долю оборудованных помещений, обеспеченных всем необходимым для работы конторских служащих.

Средний класс в тени

«Теневое» положение петербургского С-класса явно не соответствует его рыночной доле: на I полугодие 2005 г., по данным Colliers International, она составляла 71% общего объема предложения офисов в бизнес-центрах. Эта доля продолжает расти и в абсолютных цифрах офисных площадей.

3856365Многие петербургские бизнес-центры данного класса имеют не только собственное лицо и имя, но и безупречную деловую репутацию. «Адмиралтейский», «Софийский», «Сампсониевский», «Фарватер» — все эти офисные центры совершенно не похожи на анонимные конторы, скрывающиеся в закоулках Москвы и относимые столичными аналитиками к С-классу. В таких деловых центрах чувствуется наличие концепции, как правило, их отличает оригинальный дизайн входной группы и общественных зон, развитая инфраструктура и разнообразный сервис. А управляющие компании, которые также имеются у этих объектов (см. таблицу), не прячут свои объекты стыдливо в глубины портфолио. Хотя для них это скорее не предмет гордости, а пример стабильного дохода и профессиональной работы.

По своему местоположению объекты данного класса тяготеют к бывшим промышленным зонам. Однако поскольку в Санкт-Петербурге промзоны опоясывают исторический центр города полукольцом, это вовсе не значит, что все они удалены от центра. Бизнес-центры класса С в процентном соотношении практически пропорционально распределены по всем районам, примыкающим к старому городу. Их мало только собственно в Центральном, а также Петроградском районах — здесь для любого девелопера оказывается делом чести сформировать объект как минимум В-класса.

«Оборонка», конверсия плюс акционирование

Офисный рынок Санкт-Петербурга рос с полюсов. В начале 1990-х появились несколько бизнес-центров, предложивших качественные офисные площади («Нептун», «Информ-футура»), которые были практически мгновенно заполнены представительствами иностранных компаний. С другой стороны, многочисленные здания НИИ и КБ советской постройки — непременный атрибут города наукоемких технологий, коим являлся Ленинград, — также начинали переоборудоваться в офисные комплексы.

Первоначально процесс редевелопмента больше сводился к «евроремонту» — навешиванию на старые стены и перекрытия перегородок и подвесных потолков. Сервис и управление отсутствовали как таковые либо складывались стихийно. «Коридорная система», пост с вахтером пенсионного возраста на входе, инженерная инфраструктура советских времен — все это наследовалось в нетронутом виде.

Из-за запутанных отношений собственников акционировавшихся в те годы предприятии подобные бизнес-центры не могли предоставить арендатору прозрачные и понятные арендные отношения. Чаще всего они держались, что называется, «на честном слове». Такие формулировки в договорах, как «предоставление помещения для совместной (с арендодателем) деятельности», всерьез и надолго отпугнули от подобных офисных центров привыкших к конкретике иностранных арендаторов. Зато для встающих на ноги российских бизнесменов такие объекты, доступные по цене, стали практически безальтернативным вариантом.

«Пионеры» класса С в Санкт-Петербурге — детище конверсии. Как правило, это здания, еще советским генпланом приспособленные для того, чтобы с раннего утра пропускать через свои проходные тысячи служащих, инженеров и рабочих, спешащих к станку, кульману или конторскому столу, от ближайшей станции метро. Порой они были снабжены всем, чем угодно, вплоть до смольнинских «вертушек» (номенклатурной телефонной связи с четырехзначными номерами), целых залов для вычислительной техники и даже подземных ядерных бункеров, где в случае войны должен был укрываться коллектив оборонного НИИ. Не было только самого необходимого — того, что превращает конторское здание в бизнес-центр, соответствующий мировым стандартам.

Так или иначе, но расцвет офисного сегмента класса С в Питере обусловлен двумя факторами — недостаточным по сравнению со столицей инвестиционным потенциалом и меньшей платежеспособностью местного бизнеса. Соображения престижа, диктовавшие моду на размещение бизнеса в Москве, в Северной столице играли второстепенную роль. До сих пор класс С — вотчина среднего и мелкого бизнеса местного происхождения. Об этом косвенно свидетельствует наиболее востребованный офисный метраж — от 50 до 150 кв. м (по данным London Consulting & Management Company/LCMC).

Расцвет класса С в Северной столице начался после августовского финансового кризиса 1998 года. Паническая миграция арендаторов из дорогих офисов в центре на окраины создала «квалифицированный спрос». Таким арендаторам были привычны качественные офисные пространства, однако при этом они были заинтересованы экономить на арендной плате. Возросший спрос подтолкнул развитие редевелопмента промышленных зданий. Венчурные инвесторы, которые даже в тот тяжелый момент верили в будущее российской недвижимости, стали осваивать промышленные территории, и, как сегодня можно видеть, не прогадали.

Заводские цеха, в отличие от «конторских» зданий НИИ, несильно ограничивали девелоперов в разработке концепций. Действовал принцип — снести все, оставив несущие стены. При таком подходе под офисные функции удавалось приспособить и здания бывшей ткацкой фабрики из монолитного железобетона в стиле советского урбанизма (ДЦ «Сампсониевский»), и общежития эпохи развитого социализма (БЦ «ПРИН»), и заводские постройки из закопченного кирпича, принадлежавшие в XIX веке шведскому фабриканту Эриксону. На этих проектах выросли известные в Петербурге управляющие компании — МК «ПСБ», VMB-trust, «Бекар».

«Небольшие инвестиции в развитие бизнес-центров класса С часто компенсируются очень профессиональным подходом, когда разрабатывается программа управления офисным комплексом, а управляющая компания создает собственные службы эксплуатации, клининга, а иногда и лицензированные охранные предприятия», — отмечает аналитик Colliers International Николай Казанский. В Москве офисными центрами этого класса практически повсеместно управляют сами собственники.

Офис класса «рабочая лошадка»

Заметный прирост в данном сегменте обусловлен тем, что, как правило, объекты класса С осваиваются очередями. Они растут вместе со своими арендаторами, а девелоперы реинвестируют вырученную арендную плату в реконструкцию примыкающих площадей.

Многие отечественные арендаторы, поселившиеся в нескольких комнатках офисного здания в послекризисный период, развиваются и требуют расширения. Молодые петербургские компании (среди них есть издательские группы, интернет-провайдеры, телекоммуникационные компании), выбравшие для себя перспективные направления бизнеса и занимавшие не представительские, а «рабочие» офисы в зданиях класса С, увеличили свои штаты в разы. Вместо нескольких комнат им потребовались целые этажи. Такие «якорные» арендаторы, поглощавшие помещения, освобождаемые менее удачливыми коллегами и соседями и занимавшие осваиваемые этажи и корпуса, прирастают к «колыбели» своего бизнеса всерьез и надолго. К примеру, для такого сложноорганизованного и непрерывного процесса, как выпуск нескольких «братских» еженедельных изданий, любой переезд действительно равен двум пожарам. Необходимость, не прерывая рабочий процесс, осваивать «с нуля» новые помещения, организовывать рабочие места, заново монтировать телекоммуникации и разросшиеся вместе с бизнесом компьютерные сети часто делает переезд нецелесообразным. К тому же в развитых «рабочих зонах», как правило, складывается вся привычная и необходимая для работы сотен сотрудников инфраструктура — от пунктов обмена валюты, авиа-касс и нотариальных контор до парикмахерских, тренажерных комплексов и недорогих столовых.

Инвестиционная особенность: тактика малых шагов

Определить границу, где кончается класс В и начинается добротный С, сегодня непросто. «Зачастую сами владельцы вносят сумятицу в этот вопрос, стремясь заявить свой проект классом выше или вовсе не идентифицируя его», — отмечает исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Павел Гончаров. По данным ГУД, на сегодняшний день удается четко обозначить класс менее чем половины из пяти сотен экспонирующихся на рынке объектов. Тем не менее классификация, продвигаемая по инициативе этой организации, позволяет очертить верхнюю границу петербургского класса С. Как можно видеть, к сервису в бизнес-центрах класса С предъявляются требования, мало уступающие нормам класса В. Главная «поблажка», которую может дать Совет по сертификации данному классу офисных помещений, — это возможность поэтапного освоения офисных пространств за счет реинвестирования прибыли, полученной от арендной платы. Радикальное отличие офисных центров более высокого класса — необходимость иметь в своей основе здание, специально выстроенное или прошедшее глубинную реконструкцию. Таким образом, постоянный рост предложения в сегменте С в значительной степени обусловлен именно тем, что освоение этого сегмента не требовало от собственников или приглашенных инвесторов радикальных финансовых вливаний. Благо промышленных и административных зданий, расположенных на вполне гуманном расстоянии от станций метро (все эти объекты специально строились для того, чтобы в них трудились простые советские инженеры, лаборанты и рабочие), в Петербурге больше чем достаточно. Зачастую подобные офисные здания, деловая инфраструктура которых складывается почти стихийно, по-рыночному чутко реагируя на запросы работающих, оказываются гораздо более удобными для арендаторов, нежели спроектированные девелоперами бизнес-центры класса В. А в случае если ответственность за состояние объекта берет на себя приличная управляющая компания, «классовые» различия становятся и вовсе незаметными.

Однако где пролегает нижняя граница, которая отделяет офис класса С от «деклассированной» конторы? По мнению части профессионалов, она обусловливается присутствием (или отсутствием) на объекте управляющей компании. Между тем наиболее объективным критерием с точки зрения потребителя здесь могут служить арендные ставки: собственники вынуждены устанавливать их в соответствии с рыночным спросом и качеством продукта. В последние годы ставки аренды на офисы класса С остаются практически стабильными. При этом наличие постоянного «задела» вакантных площадей свидетельствует о том, что данный сегмент офисного рынка близок к насыщению (см. график).

Ставки и перспективы

Учитывая серьезную качественную дифференциацию внутри класса С, большинство аналитиков предпочитает говорить не о средних цифрах, а о диапазоне арендных ставок. Так, в первом полугодии 2005 г. арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса С составляли $110-310 за 1 кв. м в год, а уровень вакантных площадей — 4-10% (по данным компании «Астера»).

В перспективе, по мнению аналитиков London Consulting & Management Company/LCMC, ценовой разрыв между «плохими» и «хорошими» бизнес-центрами класса С будет увеличиваться. «Концептуальные» офисные центры с качественной отделкой и инженерией удержат в 2006-2007 годах верхний уровень арендных ставок или даже увеличат его до $340-360 за 1 кв. м в год. Что касается объектов, стихийно возникших в 1990-е годы на базе зданий, прошедших поверхностную модернизацию, то по мере развития рынка арендные ставки в них «просядут» до нижнего предела указанного диапазона.

Основным конкурентом данного сегмента является сам город, предлагающий в аренду многочисленные встроенно-пристроенные офисные помещения. По данным «Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН), власти Северной столицы «держат» более 50% рынка офисных помещений, предлагаемых в аренду.

Процесс приватизации этих помещений арендаторами, в последнее время поощряемый КУГИ, сокращает спрос малого бизнеса на офисы в недорогих бизнес-центрах. Однако есть объекты, которые благодаря механизму доверительного управления, оставаясь в собственности города, переходят в категорию бизнес-центров С-класса. К ним относится, например, бизнес-центр «Кристалл» (в советские времена — дом быта «Кристалл» на ул. Седова), управляемый УК «РЭО-сервис».

Новых проектов в этом классе становится все меньше — 1-2 проекта в год. Так, если в сегментах А и В в 2004 году происходила бурная инвестиционная активность, то класс С являл собой «тихий омут». За 2004 год, по данным Colliers International, был введен единственный проект в этом классе — «Аврора-Сити» (пр-т Шаумяна, 4).

Из-за невысокой доходности — по разным оценкам, от 10 до 16% годовых («Астера», Colliers International, LCMC), крупные инвесторы не проявляют особого энтузиазма в отношении этого сегмента. Однако долгосрочный стабильный доход оказывается привлекательным для институциональных инвесторов, открывающим дорогу «частникам». Так, примечательно, что первый в Санкт-Петербурге ПИФ недвижимости — УК «Свиньин и партнеры» — вложил средства своих пайщиков в проект бизнес-центра класса С «Нарвский». Привлекая около $1 млн. для реализации проекта, фонд сулит владельцам 200 паев доход в размере 13% годовых. Перспективы сегмента бизнес-центров класса С зависят от развития малого и среднего бизнеса в Санкт-Петербурге. Многие предприниматели нуждаются не только в удобствах, которые предоставляет бизнес-центр, но также в симбиозе со смежными бизнесами. Это побуждает их к миграции из не обеспеченных необходимым окружением городских помещений в более развитые деловые зоны. По мнению аналитиков, в ближайшие годы данный сегмент будет развиваться не столько количественно, сколько качественно, борясь за существующих клиентов в условиях возрастающей конкуренции с бизнес-центрами класса В.

*Руководитель пресс-службы Гильдии управляющих и девелоперов

Комментарии закрыты.

« »