Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки.(Применение результатов моделирования (третий уровень модели — уровень участка))

Мар 28 • Статьи • 1128 Просмотров

3. Применение результатов моделирования (третий уровень модели — уровень участка)

563453.1 Подход к установлению величины арендной платы за пользование земельными участками, арендуемыми у города

Данный раздел содержит предложения по способу установления величины арендной платы при аренде земельных участков у «города», разработанные ООО «Золотые ворота» по заказу КУГИ Санкт-Петербурга. Эти предложения основаны на вышеописанной модели массовой оценки территории и сводятся к следующему.

1. Арендная плата за землю (Апз) базируется на величине «рельефа полезности в деньгах» (Б), сформированного с помощью модели массовой оценки на основе учета способа использования земельного участка (функции), качеств его местоположения и данных вторичного рынка недвижимости (по ценам продажи или аренды недвижимости соответствующего функционального назначения).

2. Учет способа использования земельного участка производится в соответствии с «Порядком определения функционального использования земельных участков» (для этого используется типология землепользователей в функции, о которой шла речь выше).

3. Формирование рельефа для расчета ставки арендной платы за землю для определенного типа землепользования производится на основе «рельефа полезности в деньгах» и коэффициента Кдр (масштаб базы).

4. Для каждого вида землепользования нормативно устанавливается ставка арендной платы (Каз) в виде процента от расчетной базы.

5. При расчете величины арендной платы за земельный участок учитывается плотность освоения земельного участка зданиями и сооружениями (Роз). Значения показателя «плотность освоения земельного участка» различны как по функциям, так и по зонам города. Принятые в методике значения плотности соответствуют земельным участкам, типичным для данного способа использования и зоны города.

6. При установлении величины арендной платы за кв.м. земельного участка определенного функционального назначения используются следующие алгоритмы вычисления арендной платы:

Номер алгоритма расчета арендной платы

Используемая формула расчета арендной платы за землю

Применяется для функций, у которых базовый денежный рельеф в виде

Примечания

1

2

3

4

1

Апз=Б*Каз оценки рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка

2

Апз=Б*Кземлиазоз оценки рыночной стоимости 1 кв.м. общ.пл. квартиры Кземли — доля стоимости земли в стоимости недвижимости

3

Апз=Б*Казоз — оценки рыночной арендной платы за 1 кв.м. помещения в здании (в год),- оценки рыночной арендной платы за 1 кв.м. торгового места (в год)

4

Апз=Б/К1аз оценки рыночной арендной платы за 1 машино-место (в год) К1 — количество кв.м. участка, приходящихся на 1 машино-место. К1=18 кв.м. земли,

5

Апз=Б/К2землиазоз оценки рыночной стоимости гаража на 1 машину либо машино-место К2 — количество кв.м. общей площади гараж на 1 машину или 1 место в гараже. К2=18 кв.м. общ. пл.
  1. 7. В алгоритме установления арендной платы предусмотрен учет зависимости, когда в одну функцию входят землепользователи, имеющие существенно (и оправданно) разные по площади земельные участки (например, промышленные предприятия, складские территории и т.п.). Для обоснования учета размера земельного участка использовалась логическая схема, предполагающая, что стоимость участка большего, чем «типичный», формируется в процессе продаж этого участка, разделенного на «типичные» участки.
  2. 8. В составе данного комплекса производится вычисление арендной платы за земельный участок, для которого заданы:
  • координаты поворотных точек его границ,
  • тип функционального использования.
  1. 9. В составе данного комплекса вычисляются величины арендной платы в год:
  • за весь земельный участок (платеж),
  • ставка арендной платы за кв.м. земельного участка.

10. Результаты вычислений и значения параметров, использованных в расчете, могут быть оформлены в виде файла-протокола, который затем может быть отпечатан на бумажном носителе.

11. Для связи результатов расчета с базой данных по договорам необходимо также ввести следующую информацию:

  • код договора,
  • кадастровый номер земельного участка,
  • адрес,
  • и др.

Расчетно-программный комплекс, используемый при установлении величины арендной платы за земельный участок, оформлен в виде диалоговой системы, работающей в среде WINDOWS-95.

Расчетно-программный комплекс содержит две основные компоненты:

  1. 1. Подготовка исходной информации об арендаторе (вид диалоговой панели представлена на рис.5).
  2. 2. Расчет платежа (вид диалоговой панели представлена на рис.6).

При вычислении величины арендной платы за земельный участок значения, полученные для геометрической сетки, интегрируются внутри геометрического контура, представляющего собой границы земельного участка.

3.2 Подход к установлению величины кадастровой оценки

Интегральная доходность всех землепользователей квартала может служить основой установления оценки рыночной стоимости территории квартала в целом. На наш взгляд область применения такого показателя очень мала: на практике редко встречаются случаи, когда квартал целиком находится в собственности или аренде одного собственника (арендатора).

Для формирования возможной величины оценки рыночной стоимости отдельных земельных участков используются результаты моделирования на внутриквартальном уровне (уровень квартала). При этом значения, полученные для геометрической сетки, интегрируются в границах геометрического контура, представляющего собой границы земельного участка.

Опыт установления кадастровой оценки (оценки для целей налогообложения) в развитых странах показывает, что кадастровая стоимость составляет часть рыночной стоимости земельного участка (от 5 до 70%). Причем, для разных типов недвижимости может быть установлен свой порядок перехода от рыночной оценки к кадастровой (в том числе и свой процент).

Кадастровая оценка может устанавливаться по участкам определенного функционального назначения и привязываться к кварталам базисного плана территории. При этом в одном квартале для различных участков величина кадастровой стоимости может быть существенно различной.

Рис.5 Вид диалоговой панели расчетно-программного комплекса, используемого в процедуре вычисления величины арендной платы за пользование земельным участком (проект рабочего места районного отдела КУГИ — уровень подготовки исходной информации, выдача основных результатов).

Рис.6 Вид диалоговой панели расчетно-программного комплекса, используемого в процедуре вычисления величины арендной платы за пользование земельным участком (проект рабочего места исследовательского уровня — уровень выдачи более полного алгоритма вычисления.

Для удобства пользования для каждого типа функционального использования земельного участка может быть сформирован единый ценовой рельеф кадастровой оценки, сплошно покрывающий территорию города (независимо от того, имеются ли в квартале земли данного функционального назначения или нет).

В означенном выше ценовом рельефе кварталы могут быть объединены единой «ценовой шкалой». В этом случае для определенного перечня кварталов устанавливается одинаковая величина кадастровой стоимости. Количество значений «ценовой шкалы» определяется с помощью модельных расчетов и анализа перепадов значений в реальных рыночных ценах.

При расчете оценки рыночной (и кадастровой) стоимости  из активного рыночного спроса должны быть исключены территории, продажа которых не предусмотрена законодательством РФ (например, территории, занятые Эрмитажем, Русским музеем, Летним садом и т.д. и т.п.). Перечень таких территорий должен быть утвержден в соответствующем порядке.

3.3 Земельный налог

В развитых странах с рыночной экономикой ставки земельного налога устанавливаются в виде процента к базе налогообложения. База налогообложения — стоимостная оценка недвижимости. В Постановлении Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» говорится, что кадастровая оценка предназначается «для целей налогообложения и иных целей». Можно предположить, что кадастровая оценка является основой установления базы налогообложения. При установлении величины земельного налога учитываются величина оценки рыночной стоимости земельного участка, величина его кадастровой оценки, тип функционального использования земельного участка, процентная ставка земельного налога (для разных типов недвижимости ставка может быть разной).

Необходимо отметить, что при моделировании рыночной оценки рассчитывается вариант потенциального функционального использования территории, который не всегда должен полностью совпадать с существующим в настоящее время распределением функций по территории города. Однако рассчитанные экономические характеристики должны быть согласованы с сегодняшним распределением функций. Ведь плательщиками налога выступают те землепользователи, которые там находятся «сегодня», и «вытеснение» их на другие территории, в большей степени им соответствующие, которое может производиться с помощью налогов на недвижимость, вопрос политики, продолжительного времени, стабильности экономической ситуации и т.д. и т.п.

Разработка такой политики может включать в себя следующее. В результате расчетов по модели каждый участок территории характеризуется показателем рентной доходности территории (рыночной стоимостью), соответствующей ее наилучшему и наиболее эффективному способу использования. При анализе доходностей территории по фактическому и наилучшему способам использования можно выделить территории, имеющие низкую (иногда даже отрицательную) остаточную стоимость земли. Это может означать, что существующий способ не реализует потенциал этой территории (т.е. она используется неэффективно). Задача органов управления городом заключается в создании условий, обеспечивающих привлечение на эти территории инвестиций, направленных на повышение стоимости недвижимости (разработка регламентов использования территории, формирование перечня разного рода субсидий, льгот и т.п.). Возможность выявления таких участков на городской территории является одним из привлекательных аспектов использования методики массовой оценки.

3.4 Другие сферы применения результатов

Кроме массовой оценки территории, используемый в методике комплекс моделей может быть использован в различных сферах общественного управления: при разработке политики налогообложения, выработке  градостроительной политики, социальном планировании, в частности при:

1. Разработке Плана Зонирования территории города.

  • на базе модельного комплекса могут быть сформированы предложения по типам функционального использования территории в различных районах города (кварталах), основанные на принципе наилучшего, наиболее эффективного использования. Такие рекомендации учитывают существующие (и проектные) качества территории, экономические механизмы размещения различных функций по территории (максимизировать их доходы от местоположения и т.п.), учитывают влияние размещения функций по территории на социально-профессиональный состав населения (структура занятости населения), оценивают (максимизируют) доходы муниципалитета от предложенного варианта размещения функций по территории;
  • при наличии уже разработанного проекта Плана Зонирования модельный комплекс можно использовать для оценки экономических последствий предложенного Плана Зонирования по критериям, названным выше.

2. Создании человеко-машинной системы по моделированию последствий реализации крупных градостроительных мероприятий. К таким мероприятиям можно отнести:

  • строительство крупных транспортных магистралей и сооружений (линии метрополитена, мостовые переходы, дороги и т.п.),
  • освоение новых территорий застройкой различного функционального назначения (массовое строительство коттеджей, размещение промышленных объектов, бизнес-центров, создание рекреационных зон и т.п.),
  • реконструкция существующей застройки (перепрофилирование функционального использования территорий) и так далее.

4. Заключение

Главной особенностью предлагаемой системы массовой оценки является ее адаптивный характер:

  •  при отсутствии статистических сведений о рыночных ценах на объекты недвижимости система должна производить расчетную оценку рентной доходности различных функций землепользования, при этом территориальное распределение доходности различных функций землепользования в системе районов города вычисляется на основе модельных представлений и доступных экономико-статистических данных;
  •  при появлении информации об уровне рыночных цен на сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог) система должна использовать эти данные для надежной оценки рыночной стоимости участков городской территории;
  •  при наличии регулярно собираемых данных о величине реальных сделок купли-продажи недвижимости или о договорных ставках аренды на свободном рынке система должна давать возможность определять величину рентной доходности (или рыночную стоимость) городских земель в зависимости от характера их возможного использования и уровня складывающихся цен в целях определения налогооблагаемой базы.

(Заметим, что применение современных математических и программных средств и методов позволяет использовать для калибровки моделей достаточно разнородные статистические данные и в значительно меньшем объеме, что особенно важно в условиях отсутствия рыночной информации. Кроме того, модельный подход позволяет достигать значительной детализации при дроблении территории и учитывать значительную дифференциацию их свойств для формирования адекватной оценки).

Представляется, что для создания надежной системы расчета экономических характеристик необходимо активное организационное и финансовое содействие органов городской администрации, без которого успех соответствующей деятельности представляется малореальным. Основные мероприятия, необходимые для формирования в городе «Системы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения»:

  1. 1. В городе должна быть организована служба массовой оценки территории. Опыт западных стран показывает, что служба такая организуется при муниципалитетах. Эта служба должна периодически рассчитывать налоговую оценку объектов на основе утвержденной городскими властями методики массовой оценки. Кроме этого, осуществлять плановый мониторинг рынка недвижимости (цен продажи и аренды недвижимости) для целей калибровки (верификации) модели, обеспечивая максимальное соответствие налоговой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
  2. 2. Город должен разработать и утвердить соответствующими решениями методику массовой оценки.
  3. 3. Методика должна устанавливать базу налогообложения недвижимости, ставки арендной платы и нормативную (выкупную) цену земли на основе рыночной стоимости объектов недвижимости, рыночной стоимости земель.
  4. 4. Методика массовой оценки должна ориентироваться на применение автоматизированных технологий, что, по мнению многих известных мировых специалистов, является эффективным в условиях дефицита рыночной информации. При создании системы мониторинга необходимо вовлечение на взаимовыгодной основе всех заинтересованных государственных, муниципальных и частных структур.
  5. 5. В городе необходимо проведение мероприятий по популяризации основных принципов оценочной деятельности, налогообложению недвижимости, публикации основных результатов массовой оценки. Речь идет о публикациях, носящих образовательный характер, т.к. налоги на недвижимость в недалеком будущем будут касаться практически всех жителей города. Кроме этого, — о публикациях карт, данных, содержащих сведения о распределении рыночных цен на недвижимость по территории города, ставок налога и т.п.

Опыт работы ООО «Золотые ворота» с другими городами показывает, что при хорошей организации работ и привлечении всех заинтересованных структур пилотная версия модельно-информационного комплекса массовой оценки территории может быть создана за 7-9 месяцев. Конкретный срок и стоимость работ зависят от величины города и состояния информационных баз о городской территории.

Исходная информация может быть представлена, например, в виде файлов следующих форматов:

  • о территориальных единицах и ценообразующих факторах — в формате MAPINFO (mif, mid);
  • о весовых коэффициентах и экономических характеристиках видов деятельности — в формате DBASE;

В аналогичных форматах могут быть представлены и результаты расчета.

1 Список использованных материалов

  • О плате за землю. Закон Российской Федерации., М., 1991.
  • Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. Указ Президента РФ от 22 июля 1994г. N 1535.
  • О порядке определения нормативной цены земли. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г.
  • О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге. Решение Малого совета СПб N177 от 23.06.92г.
  • О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге. Закон Санкт-Петербурга, июнь 1995г.
  • Мягков В.Н., Пальчиков Н.С., Федоров В.П. Математическое обеспечение градостроительного проектирования. — Л.: Наука, 1989.
  • Схема социально-экономического районирования Санкт-Петербурга и экономическая оценка его территории (Схема расчета экономических оценок по социально-экономическим районам СП б):  НТО. // ЛенНИПИГенплан. —  1991.
  • Разработка типовой методики экономической оценки городских земель для расчета дифференцированных ставок земельного налога и арендных платежей в городах Российской Федерации., Санкт-Петербургский Леонтьевский центр, АОЗТ «Золотые ворота», 1993г.
  • Разработка методического и информационного обеспечения системы оценки, расчета ставок земельных платежей и налогообложения недвижимости Санкт-Петербурга (этап 1994-1995гг.)., НТО, СПб, АОЗТ «Золотые ворота», 1995г., 136 стр.
  • Разработка методического и информационного обеспечения системы оценки территории Санкт-Петербурга для целей налогообложения (этап 1995-1996гг.).-НТО, СПб, АОЗТ «Золотые ворота», 1996г.
  • Приватизация земли и реформа управления недвижимостью: регистрация прав собственности, налогообложение, инвестиции в городское развитие. //Справочно-методические материалы для федеральных и местных органов власти.- Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр», АОЗТ «Золотые ворота», М.,1995г., 275с.
  • Н.Булычева,  А.Горная, В.Мягков, О.Пахомова, Ю.Погодаева, В.Федоров, Е.Шретер. Город. Транспорт. Экономика. // Мониторинг социально-экономической ситуации и состояния рынка труда С-Петербурга. 1996. N 2. с. 36-41.
  • В.П.Федоров, О.М.Пахомова, Н.В.Булычева Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. //Мониторинг социально-экономической ситуации и состояния рынка труда С-Петербурга. 1997. N 1 с. 32-40.
  • С.Ю.Дмитриев. Городские земли: налог, аренда, выкуп — единый подход. //Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. №2 1997г.
  • В.П.Федоров. Методика массовой оценки территории города. //Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. №2 1997г.
  • О.М.Пахомова, В.П.Федоров. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). //Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. №4 1997г.
  • Булычева Н.В., Платонова Е.А., В.П.Федоров, О.М.Пахомова. «Проблемы информационного обеспечения модели массовой оценки городских территорий.» // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. Материалы научно-практической конференции. С-Петербург. 1999. c.67-71

Статья опубликована в Научном электронном журнале (НЭЖ) «Проблемы недвижимости», издаваемом Межотраслевым институтом повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного политехнического университета (МИПК СПб ГПУ). Выпуск 4, 1999 год.

Комментарии закрыты.

« »