Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки.(Описание модели массовой оценки территории Санкт-Петербурга)

Мар 28 • Статьи • 849 Просмотров

2. Описание модели массовой оценки территории Санкт-Петербурга

2.1 Схема модели массовой оценки недвижимости

В модели присутствуют три уровня рассмотрения территории города:

23435341. Общегородской уровень. На данном уровне производится формирование размещения землепользователей по кварталам в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного способа использования территории и рассчитывается стоимостная характеристика территории квартала, учитывающая его положение в системе города в целом.

2. Уровень квартала. Уровень, на котором делается попытка реализовать размещение функций внутри квартала в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного способа использования территории. При этом производится конкретизация ограничений, связанных с размещением землепользователей внутри квартала, и учет дополнительных «локальных» факторов местоположения.

3. Уровень участка. Результаты, полученные на втором уровне, позволяют производить расчеты величины оценки рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Значение величины оценки рыночной стоимости земельного участка является основой для установления:

  • кадастровой оценки участка,
  • величины арендной платы за пользование участком,
  • величины земельного налога за участок и др.

При установлении платежа за участок могут быть учтены особенности землепользования на конкретном земельном участке, например:

  • учет величины и конфигурации земельного участка,
  • учет существующего способа использования и возможности установления для конкретного арендатора арендной платы по наилучшему способу использованию,
  • расчет арендной платы за землю для собственников зданий, помещений,
  • расчет арендной платы за землю для арендаторов помещений,
  • расчет арендной платы за свободные земельные участки,
  • учет различного вида льгот и т.п.

Рассмотрим постановку задачи моделирования оценки рыночной стоимости по отдельным блокам.

2.2 Формирование массива территориальных единиц, подлежащих оценке

Такими единицами могут быть:

Социально-экономические районы. Социально-экономический район — единица системы районирования территории, в которой в качестве элементов выступают территориальные образования, характеризующиеся относительной однородностью значений ценообразующих факторов и других социальных и экономических показателей внутри районов. (См. рис. 1).

Базисные кварталы. Базисный план территории (БПТ) — это территориальная информационная система, представляющая исторически сформировавшиеся важнейшие элементы планировочной структуры (улично-дорожная сеть, железные дороги, реки и водоемы и др.), фиксирующая их положение, коды, параметры пространственной локализации. Характеристики указанных каркасных элементов содержат сведения о местоположении осей и границ элементов, их типе, названиях, а также местоположении и кодах БАЗИСНЫХ КВАРТАЛОВ (БК). Границами БК являются линии базисного плана. (См. рис. 1).

Участки землепользования. УЧАСТОК ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ — компактная территория в пределах одного базисного квартала, находящаяся в пользовании одного или нескольких юридических лиц.

Ячейки геометрической сеткитерритория квартала покрывается равномерной, достаточно мелкой сеткой. Формирование сетки производится с учетом:

  • площади квартала (количество ячеек сетки, на которые должен быть поделен квартал, примерно одинаково для всех кварталов и, следовательно, чем больше площадь квартала, тем больше площадь ячейки сетки),
  • минимально и максимально допустимых размеров единицы сетки (минимальный размер ячейки принят равным 0,002 га, максимальный — 45га). Количество единиц, на которые разбивается квартал, подбирается в зависимости от величины получившихся ячеек: если размер ячейки меньше минимально допустимого — уменьшается количество ячеек, на которые надо разбить квартал, если больше — увеличивается (но не более 150 единиц в квартале).

При этом вдоль границ квартала образуются неполные ячейки, ограниченные как линиями прямоугольной сетки, так и контуром границы квартала.

Условные обозначения:

  • границы базисных кварталов (и их коды)
  • границы социально-экономических районов (и их коды)

Рис.1 Система кварталов Санкт-Петербурга (фрагмент)

Описание территории содержит набор замкнутых контуров территориальных единиц и их идентификаторов.

На первом этапе практического применения модели массовой оценки (в 1991-94 годах) моделирование качеств местоположения производилось на уровне социально-экономических районов. Результаты моделирования явились основой установления земельного налога в Санкт-Петербурге. Система так называемых «Зон градостроительной ценности» является, по сути, системой агрегирования 284 социально-экономических районов в 19 зон: в одну зону были объединены социально-экономические районы, имеющие близкие значения смоделированных ставок земельного налога.

Это был этап становления рынка недвижимости, и использованная версия модели массовой оценки была разработана в условиях практического отсутствия какой-либо рыночной информации об операциях на рынке.

Моделирование оценки на уровне социально-экономических районов для современного уровня развития рынка недвижимости неприемлемо. Анализ рыночной информации свидетельствует, что по объектам, относящимся к одному и тому же типу деятельности (например, встроенные магазины) наблюдаются значительные колебания рыночных цен аренды даже внутри одного квартала, не говоря уже о территории социально-экономического района. Причем эти колебания отнюдь не связаны с качеством рыночной информации, они объясняются различным местоположением участков территории внутри квартала: например, по фронту оживленной улицы, внутри квартала и т.п.

В настоящее время моделирование для целей оценки территории Санкт-Петербурга производится для двух типов территориальных единиц: общегородской уровень — кварталы базисного плана (рис.1), уровень квартала — ячейки геометрической сетки (рис.2). Количество кварталов — около 7300 единиц. Количество ячеек сетки — около 364000 (количество узлов сетки — около 790000).

Рис. 2 Система ячеек геометрической сетки

2.3 Система факторов, влияющих на рыночную стоимость территории (рентные факторы)

В совокупности рентные факторы определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Перечень ценообразующих качеств, которые будут «задействованы» для моделирования оценки, формируется с учетом следующих моментов:

  • перечень ценообразующих качеств формируется на основе анализа рынка недвижимости города (всех его секторов) и тех предпочтений, которые на нем существуют,
  • при формировании списка факторов учитывается статус (достоверность и официальность) данных, используемых в расчетах,
  • при включении фактора в список должна учитываться необходимость оснащения всей территории города значениями данного факторами, причем, желательно, если это будет делаться с помощью автоматизированных средств (для создания надежной системы актуализации характеристик),
  • при формировании списка факторов желательно учитывать существующие в городе информационные базы, позволяющие актуализировать данную информацию с определенной периодичностью,
  • при формировании перечня факторов необходимо учитывать степень территориальной дифференциации результата (оценки), чем меньше территория, для которой формируется оценка, тем больше факторов необходимо учитывать,
  • включаемые в список факторы должны быть хорошо объяснимы и понятны любому участнику рынка. Это обстоятельство очень важно, поскольку в системе кадастровой оценки должна быть предусмотрена процедура оспорения оценки, которая «выставляется» конкретному землепользователю, т.е. с развитием рынка и ростом степени «просвещенности» налогоплательщиков доказательность оценки становится крайне важной.

В расчетах по Санкт-Петербургу используется система ценообразующих факторов, представленная в таблице 1.

Таблица 1

Система ценообразующих факторов, характеризующих качества местоположения территории

 

Название фактора

Ед. измер. значений фактора

Тип террито- риальной единицы

Уровень модели, на котором применяется данный фактор

1

2

3

4

5

  ФАКТОРЫ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ПОЛОЖЕНИЕ В ТРАНСПОРТНОЙ СИСТЕМЕ

 

 

 
1 Доступность центра города на общественном транспорте

мин.

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
2 Доступность центра города на легковом транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
3 Доступность мест проживания населения на общественном транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
4 Доступность мест приложения труда на общественном транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
5 Доступность мест приложения трудана легковом транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
Доступность мест приложения труда при дневных деловых корреспонденциях

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
6 Доступность мест рекреации городского значения на общественном транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
7 Доступность мест рекреации городского значения на легковом транспорте

мин

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
8 Расстояние до ближайшей станции метрополитена

км

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской) и второй (внутри- квартальный)
9 Расстояние до ближайшей станции железной дороги

км

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской)
10 Расстояние до фронта улично-дорожной сети

м

ячейка сетки

второй (внутри- квартальный)
11 Характеристика территории, связанная с удаленностью ее от транспортных магистралей и уровнем транспортного потока на них (по общественному транспорту)

балл

ячейка сетки

второй (внутри- квартальный)
12 то же по автомобильному транспорту

балл

ячейка сетки

второй (внутри- квартальный)
  ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ

 

 

 
13 Уровень загрязнения атмосферы

балл

квартал

первый (общегородской)
14 Наличие санитарно-защитных зон

доля территории квартала, попадаю- щая в ССЗ

квартал

первый (общегородской)
15 Характеристика шумового «загрянения»

балл

квартал

первый (общегородской)
16 Уровень озелененности территории

балл

квартал

первый (общегородской)
  ПОКАЗАТЕЛИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ ТЕРРИТОРИИ

 

 

 
17 Пассажирооборот остановок общественного транспорта

Пассажи- ров в сутки

квартал, ячейка сетки

первый (общегородской) и второй (внутри- квартальный)
18 Характеристика «потребительского потенциала территории» (людность = плотность дневного населения)

балл

квартал

первый (общегородской)
19 Характеристика историко-культурной и туристической привлекательности территории:

балл

квартал

первый (общегородской)
  ПОКАЗАТЕЛИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ТЕРРИТОРИИ

 

 

 
20 Характеристика ограничений на организацию деятельности (планировочные, архитектурные, инженерные, геологические и пр.).

балл

квартал

первый (общегородской)
21 Характеристика ограничений, связанных с охраняемой исторической ценностью территории

балл

квартал

первый (общегородской)
22 16.Характеристика инженерного обеспечения района

балл

квартал

первый (общегородской)
23 «Прирельсовость» и «приводность» территории

доля территории

квартал

первый (общегородской)

2.4 Типология землепользователей для целей моделирования

При формировании типологии землепользователей необходимо учитывать:

— сходство требований к качествам местоположения (одинаковое отношение к вкладу различных ценообразующих качеств в итоговую оценку),

— сходство в характере деятельности, позволяющее учесть характер затрат и доходов при оценке (в частности при определении дохода, приписываемого земле),

— характер и качество улучшений,

— уровень капитальности освоения земельных участков (капитальные здания, временные сооружения типа рынков, автостоянок),

— условиям размещения на территории, объему занимаемой территории в целом по городу,

— уровень цен (продажи или аренды) на рынке недвижимости.

Работы ООО «Золотые ворота», показывают, что современное состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга диктует типологию объектов недвижимости, содержащую около 40 расчетных функций. Использованная в модели оценки типология представлена в таблице 2.

Таблица 2

Группировка городских объектов по функциям-пользователям территории (перечень расчетных функций)

1

Расчетные функции

Код в базе данных

Объекты расчетной функции

 2 ЖИЛФОНД МНОГОЭТАЖНЫЙ(в городе) GIL1FM жилые здания многоэтажные
 3 ЖИЛФОНД МНОГОЭТАЖНЫЙ(в пригороде) GIL1FMP жилые здания многоэтажные в пригородах
 4 ЖИЛФОНД КОТТЕДЖНЫЙ GIL1FK жилые здания усадебного типа и коттеджи
 5 ШКОЛЫ, ДДУ GIL1D школы, гимназии, лицеи, детские дошкольные учреждения, районные детские спортивные школы, спортивные клубы при ЖЭКах и клубах, библиотеки, кружки при ДК и клубах, детские художественные и музыкальные школы, дома творчества юных (разных видов) и т.п.
 6 БОЛЬНИЦЫ GIL1B больницы, роддома, клиники, госпитали, стационарные диспансеры, профилактории, станция переливания крови, дезинфекционные станции, противочумная станция, медвытрезвители и т.п.
 7 ПОЛИКЛИНИКИ GIL1P поликлиники, диспансеры, женские консультации, медсанчасти, травмпункты, амбулатории, молочные кухни, неотложная медицинская помощь, гельминтологический пункт, санэпидемстанции и т.п.ветеринарные станции и лечебницы, ветеринарные лаборатории, станции по борьбе с болезнями животных, станции по отлову бродячих животных, гостиница для животных
 8 СОЦИАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ GIL1S дома престарелых, дома ребенка, интернаты психоневрологические и т.п.
 9 БЫТОВОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ, ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО (ЖКХ) GIL2B ателье ремонтные (различного профиля), ателье пошивочные, фотоателье, парикмахерские, пункты приема прачечных и химчисток, бани, отделение связи, телеграф, переговорный пункт, главпочтамт, главный телеграф, главная телефонная станция, пункты приема коммунальных платежей (различных ведомств), похоронные бюро и т.п.
 10 СПОРТ GIL2SP дворцы спорта, открытые и закрытые стадионы, бассейны, корты, школы высшего спортивного мастерства, детские спортивные школы олимпийского резерва, учебно-спортивные базы, яхт-клубы и.т.п.
 11 СВЯЗЬ GIL2SV АТС, телебашня, радары и т.прадиотрансляционные узлы,
 12 ТОРГОВЛЯ В КАПИТАЛЬНЫХ ЗДАНИЯХ (ТИП 1) TORG1 универмаги, универсамы, встроенные торговые помещения площадью более 800 кв.м., кассы железнодорожные и авиа (отдельно стоящие), крытые рынки (капитальные) и т.п.
 13 ТОРГОВЛЯ В КАПИТАЛЬНЫХ ЗДАНИЯХ (ТИП 2) TORG2 магазины, встроенные в здания другого назначения, небольшие отдельно стоящие магазины, кассы железнодорожные и авиа (встроенные), аптеки и т.п.
 14 КИОСКИ, ПАВИЛЬОНЫ LAR,PAV киоски, павильоны, торговые места (прилавки) и т.п.
 15 ОТКРЫТЫЕ РЫНКИ RIN крупные открытые рынки (розничная и оптовая торговля), авторынки и т.п.
 16 ОБЩЕСТВЕННОЕ ПИТАНИЕ RESTOR рестораны, кафе, бары, рестораны быстрого питания, кафе, пиццерии, пельменные и т.п.
 17 КУЛЬТУРА ЭЛИТАРНАЯ (музеи) KULELM музеи, выставочные залы, церкви, соборы, памятники, уникальные парки Петергофа, Пушкина и Павловска и т.п.
 18 КУЛЬТУРА ЭЛИТАРНАЯ (театры) KULELT театры, концертные залы, филармония, цирк и т.п.
 19 КУЛЬТУРА МАССОВАЯ KULMAS кинотеатры, видеотеки, залы игровых автоматов, казино, дискотеки, танцевальные залы и т.п.
 20 ГОСТИНИЦЫ HOTEL гостиницы
 21 МОТЕЛИ MOTEL мотели, кемпинги
 22 ПРОМЫШЛЕННОСТЬ ТИП 1 PROM1 тэц, дск, промышленные предприятия с территорией свыше 10 га
 23 ПРОМЫШЛЕННОСТЬ ТИП 2 PROM2 промышленные предприятия площадью от 0.5 до 10 га, крупные мастерские, фабрики-прачечные, фабрики-химчистки, станции автотехобслуживания
 24 ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКАЯ PROM3 промышленные предприятия с территорией менее 0,5 га, встроенные мастерские, мелкие встроенные склады
 25 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ТИП 1 INSTIT1 банки, биржи, ломбарды, офисы и офисные центры, издательства, адвокатские бюро, юридические консультации, нотариальные конторы, иностранные представительства, различные тресты,  различные общественные организации и т.п.
 26 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ТИП 2 (УПРАВЛЕНИЕ) INSTIT2U учреждения государственного управления (городская и районные администрации, управления городским хозяйством, комитет по радиовещанию, комитет по телевидению), арбитраж, суды, прокуратуры, отделения милиции, отделы вневедомственной охраны, районные гаи, судебно-медицинская экспертиза, собесы, загсы, налоговые инспекции, регистрационные палаты (разные), инспекции пожарного надзора, бюро по трудоустройству, морской регистр, речной регистр и т.п.
 27 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ТИП 2(НИИ,ВУЗ) INSTIT2N НИИ, проектные институты, высшие (институты, университеты, академии) и средние учебные заведения (техникумы, колледжи, училища), дом радио, геологоразведочные экспедиции, оранжерея Таврического сада, Ботанический сад, мастерские художников, архитекторов, скульпторов и т.п.
 28 ОТДЫХ OTDX дома отдыха, пансионаты, турбазы, пионерлагеря, выездные детские дачи, санатории и т.п.
 29 ВНЕШНИЙ ТРАНСПОРТ BNETR аэропорты, железнодорожные, морские и речные вокзалы, порты, сортировочные станции, железнодорожные депо, железнодорожные пути и отводы железной дороги, депо метрополитена
 30 СКЛАДЫ KOMMSKL крупные склады, производственные базы, базы комплектации, овощные базы, нефтебазы и т.п.
 31 АВТОЗАПРАВОЧНЫЕ СТАНЦИИ (АЗС) AZS автозаправочные станции
 32 КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО KOMMKOM кладбища, крематорий, подстанции электрические, очистные сооружения, водопроводные станции, станции подкачки водопровода, насосные станции водопровода, плотины водопроводные, станции аэрации, станции насосные канализационные, котельные и т.п.
 33 ГОРОДСКОЙ ТРАНСПОРТ KOMMTR парки (трамвайно-троллейбусные, автобусные, таксопарки), гаражи городского общественного транспорта, гаражи грузового, санитарного транспорта, автотранспортные предприятия, пожарные части и т.п.
 34 ГАРАЖИ GARAG КАС, ГСК, гаражи индивидуального транспорта, лодочные стоянки и т.п.
 35 СТОЯНКИ ЛЕГКОВОГО ТРАНСПОРТА STLEG открытые платные стоянки легкового автотранспорта
 36 САДОВОДСТВА SAD коллективные садоводства, огородничества, дачи и т.п.
 37 ВОЕННЫЕ VOENN военные части, военные полигоны, танкодромы, стрельбища, тюрьмы, колонии, исправительные заведения, приемник-распределитель, все воинские объекты (комендатуры, военкоматы, поликлиники, военные городки, генштаб и т.д.) и т.п.
 38 СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО SX сельхозугодья, парники, теплицы, животноводческие комплексы, птицефабрики и т.п.
 39 СВАЛКИ, КАРЬЕРЫ SVALKI свалки, карьеры и т.п.
 40 СВОБОДНЫЕ SVOB свободные (неиспользуемые) территории
 41 ПРОЧИЕ TEX техзоны линий электропередач, прочие
 42 ЗЕЛЕНЬ SELEN леса, лесопарки, парки, сады, скверы,  внутриквартальное озеленение и т.п.
 43 АКВАТОРИИ AKWA акватории Невы и Финского залива, реки, озера, пруды
 44 УЛИЧНО-ДОРОЖНАЯ СЕТЬ (УДС) UDS улично-дорожная сеть (проспекты, улицы, переулки, проезды, шоссе, дороги), внутриквартальные проезды
 45 ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИИ IZMF территории, на которых ведутся строительные или реконструктивные работы
 46 НЕИЗВЕСТНО NEIZ участки, функциональное использование которых установить не удалось

Как видно из таблицы, данная группировка учитывает и территории, не занятые объектами (не имеющие улучшений), например, улично-дорожная сеть, акватории, зелень, свободные и т.п. Дополнительные функции включены в рассмотрение, т.к. задача размещения функций по территории требует учета сплошно всей территории города и пригородов (без пропусков и наложений).

2.5 Сбор и обработка рыночной информации для целей моделирования

Для целей моделирования используются данные, отвечающие понятиям «рыночная стоимость»: сюда входят как сведения о цене в реальных сделках, так и оценки рыночной стоимости, выполненные профессиональными оценщиками. При этом для формирования оценки рыночной стоимости недвижимости могут использоваться сведения о сделках двух типов: купли-продажи и аренды недвижимости. По разным типам недвижимости (функциям) в качестве базовых денежных показателей выбираются сведения, отражающие основной тип сделок на рынке по данному типу недвижимости. В современной версии информационно-программного комплекса модели массовой оценки территории Санкт-Петербурга используются следующие рыночные данные:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка на вторичном рынке. Используется для тех типов функций, по которым на вторичном рынке существовали сделки купли-продажи земельных участков;
  • оценка рыночного уровня ставки арендной платы за пользование помещениями различного функционального назначения;
  • оценка рыночной стоимости квартиры в многоэтажном жилищном фонде;
  • оценка рыночной стоимости гаража для хранения легковой автомашины (либо стоимости 1 машино-места в многоэтажном гараже),
  • оценка рыночного уровня арендной платы за 1 кв.м. торгового места в открытых торговых зонах;
  • оценка рыночного уровня арендной платы за 1 машино-место на открытой автомобильной стоянке.

Показатели оценки стоимости или арендной платы за пользование помещениями различного функционального назначения включают в себя как плату за местоположение, так и плату за улучшения и относятся к «полам» в здании (при соответствии качества улучшений местоположению).

На пути использования данных рынка для информационного обеспечения модели оценки городской территории лежат значительные трудности, связанные с качеством рыночных данных. В первую очередь это относится к достоверности информации о ценах и ставках аренды. Как известно, официально заключенные договоры купли-продажи и аренды объектов на вторичном рынке часто не отражают реальных сумм, при этом оценить степень искажения достаточно сложно. Кроме того, условия сделок (как продажи, так и аренды) весьма многообразны. Это могут быть и различные графики и схемы оплаты в рассрочку, и выполнение каких-либо финансовых, либо организационных условий, и различные схемы аренды. Арендная плата может включать в себя единовременный платеж за “право занятия места”, оплату выкупа имущества, составляющую, зависящую от результатов деятельности арендатора (как правило, от товарооборота). Следует также понимать, что в каждом конкретном случае входит в состав арендной платы (НДС, коммунальные платежи, другие услуги) и к какой площади относится данная плата (общая площадь, полезная площадь и т.п.). Эти различные условия оплаты должны быть приведены к сопоставимому виду (текущая стоимость, чистая ставка аренды), что требует проведения определенных расчетов с привлечением дополнительных данных о функционировании объектов данного типа использования. К таким данным относятся ставка дисконтирования платежей, размер эксплуатационных расходов, типичная структура площадей, срок аренды, экономический срок жизни сооружений и т.п.

2.6 Оценка выгодности местоположения территории для различных типов объектов (формирование «рельефов потенциальной полезности территории»)

Для каждого вида землепользования (функции) производится оценка выгодности местоположения территории, обусловленная удобствами местоположения и оснащенностью территории.

Переход от описания качеств территории и типов деятельности к комплексной оценке их местоположения производится с помощью задания матрицы весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов на рентную доходность функций.

Для учета вклада каждого фактора в рентный доход в модели используются несколько типовых преобразований значений факторов:

li(P[i],vg,p1)=vg*P[i] *p1 – масштабное линейное преобразование

lin(P[i],vg)=vg*(P[i]-Pmin)/(Pmax-Pmin) – линейное отображение в [0,1]

ldn(P[i],vg)=vg*(Pmax-P[i])/(Pmax-Pmin) – линейное отображение в [1,0]

ex(P[i],vg,a,b,c,d)=vg*(a+b*exp(c*(P[i]+d))) — экспоненциальное преобразование

exn(P[i],vg,a,b,c,d)=vg*(a+b*exp(c*(P[i]-Pmin+d))) — то же

exm(P[i],vg,a,b,c,d)=vg*(a+b*exp(c*(Pmax-P[i]+d))) — то же ,

где

i — номер территориальной единицы (1 £ i £ N),

P={ P[i] } — вектор значений показателя качества территории,

P[i] — значение показателя P для i-той территориальной единицы,

Pmin — минимальное из значений P[i],

Pmax — максимальное из значений P[i],

vg — весовой множитель, определяющий значимость показателя P,

p1 — масштабирующий множитель,

а, b, c,d — параметры экспоненциального преобразования.

Под «рельефом потенциальной полезности» территории для данной функции будем понимать совокупность значений оценки выгодности местоположения (в баллах или денежных единицах), вычисленных для всей территории города (по кварталам или ячейкам сетки).

Формирование «рельефа потенциальной полезности» территории для каждой функции происходит:

  • 1. На основании имеющейся рыночной информации о сделках купли-продажи и аренды недвижимости на различных участках территории. Это возможно при устойчивом рынке и большом количестве информации о сделках. При построении матрицы весовых множителей учитывается существующий на вторичном рынке недвижимости реальный уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. В этом случае веса вклада факторов местоположения в величину ренты могут быть определены методом регрессионного анализа.
  • 2. Для тех видов землепользования, рыночных данных по которым мало или они вообще отсутствуют, вычисляются «рентные коэффициенты», которые отражают степень относительной выгодности территории для каждого из видов землепользования. Основой для этих вычислений служит матрица весовых множителей (заданных экспертно), характеризующих степень значимости каждого из ценообразующих (рентных) факторов для каждого вида землепользования.

Фактически рентный коэффициент вычисляется как скалярное произведение вектора преобразованных значений рентных факторов на соответствующую виду землепользования строку матрицы весовых множителей. На рис.3 приведен фрагмент «рельефа потенциальной полезности территории» для функции «жилищный фонд многоэтажный городской»; единицы измерения — рентные коэффициенты (чем светлее раскраска, тем выше значение рентного коэффициента).

Рис. 3 Рельеф потенциальной полезности территории — рентные коэффициенты для функции «жилищный фонд многоэтажный в городе»

Для перехода к деньгам берется средний по городу показатель доходности на единицу площади земельного участка, который затем дифференцируется в соответствии рассчитанной для этого вида землепользования шкалой рентных коэффициентов. Причем, если рыночные замеры отсутствуют, величина средней доходности назначается экспертно.

Когда рыночные данные есть, но их мало, строится регрессионная зависимость между имеющимися денежными замерами и значениями одного обобщенного показателя — рентного коэффициента, полученного на основе экспертных весовых коэффициентов и рентных факторов. В таком варианте для каждого вида деятельности можно решать задачу, имея 5-6 наблюдений.

При достаточном количестве рыночных данных производится также калибровка экспертно назначенных весовых коэффициентов, отражающих вклад рентных факторов в итоговую оценку местоположения, на основании имеющейся информации о распределении по территории рыночных цен продажи или аренды недвижимости. Основное назначение указанного блока — построение достаточно надежных закономерностей, связывающих свойства участка территории с величиной возможного рентного дохода для различных землепользователей и, тем самым, его возможной рыночной цены.

2.7 Моделирование распределения функций по территории на основе поиска наилучшего, наиболее эффективного способа ее использования (одновременно для всей территории города)

2.7.1 Постановка задачи

Для решения задачи распределения территории между различными видами землепользования используется модель «дележа» городских территорий. В процессе такого дележа каждый отдельный предприниматель желает занять наиболее выгодное для него место. На одни и те же земельные участки могут претендовать одновременно несколько землепользователей. В условиях рыночных отношений это стремление приводит к возникновению конкуренции за пользование участками территории. Теоретически как результат такого размещения видов деятельности по территории можно рассматривать ситуацию, в которой каждый из участников «дележа» территории не может переместиться на лучшие для себя территории, поскольку не в силах соперничать на них с экономически более сильными конкурентами, и не хочет занимать худших территорий, не обеспечивающих ему должных доходов.

Построение такого размещения предполагает возможность расчленения территории на достаточно мелкие фрагменты, допускающие монофункциональное использование и наличие исчерпывающей информации, обеспечивающей возможность детерминированного выбора способов использования для этих фрагментов. На практике мы имеем дело с достаточно крупным описанием территории (кварталы) и ее обобщенной характеристикой. Дополнительным обстоятельством, осложняющим модель, является тот факт, что значительная часть видов деятельности в городах использует части зданий или отдельные помещения, в результате чего даже для  небольших участков территории характерна «многофункциональность». Для учета этого обстоятельства разработан рандомизированный вариант модели дележа, в котором для каждого из видов деятельности рассматривается вероятность его размещения на том или ином участке территории, причем эта вероятность (которую можно трактовать как занимаемую долю территории участка) тем выше, чем выгоднее участок и выше экономическая эффективность соответствующего вида землепользования (Безусловно, что экономическая эффективность различных видов землепользования должна быть описана в виде одинаковых по экономическому смыслу величин. В данной модели различные типы базовых денежных единиц, использованные при формировании «рельефов потенциальной полезности территории», приводятся к одному показателю — потенциальный рентный доход, который можно приписать земле).

В основе предлагаемой модели «дележа» территории лежат подходы, используемые в «гравитационных» моделях и приводящие к решению специальной задачи выпуклого программирования на поиск максимума критерия «энтропийного» типа.

На содержательном уровне решение такой задачи можно интерпретировать как построение наиболее вероятного распределения видов землепользования на городской территории, учитывающего, с одной стороны, балансовые ограничения на общий объем территории для каждой функции и на размер каждой территориальной единицы, а с другой стороны, априорные представления о потенциальной полезности территории для различных видов деятельности.

При таком механизме дележа на каждом участке территории образуется «набор» видов деятельности, в котором ведущее место занимают те из них, для которых данная территория наиболее пригодна.

Такая структура задачи позволяет достаточно легко вводить дополнительные условия, влияющие на характер распределения, либо путем расширения множества ограничений, либо усложнением структуры априорного предпочтения.

В частности, при формировании априорного предпочтения могут быть учтены дополнительные требования со стороны различных видов землепользования к размерам занимаемых ими участков территории (например, ограничение на минимальный размер занимаемой территории).

Полученное распределение территорий участков под различные виды деятельности позволяет вычислить суммарный для всего участка доход. Величины оценок, сложившиеся в этой ситуации, можно рассматривать как основу для формирования оценки участка, и как следствие — других экономических величин, таких как кадастровая оценка, арендная плата за землю, земельный налог, величина выкупной цены и пр.

2.7.2 Учет существующих способов использования территории (фактического использования и ограничений по использованию)

Изложенное выше построение размещения исходит только из принципа «наилучшего использования» и не учитывает информации о существующей структуре землепользования, т.е. участки территории рассматриваются как условно свободные. Вместе с тем, нужно отметить, что на городской территории уже исторически сложилась определенная, достаточно устойчивая структура землепользования. Мало того, для территорий, на которых расположены памятники, историко-архитектурные ансамбли, исторические сады и парки, виды землепользования для значительной части территории можно считать практически фиксированными. Таким образом, в реальном «дележе» будет участвовать только некоторая часть территории.

В связи с указанными обстоятельствами в механизме «дележа» модели предлагается три способа учета информации о фактическом землепользовании.

Первый, наиболее «жесткий», способ состоит в том, что территории, имеющие практически фиксированные виды землепользования, выводятся за рамки дележа, а объемы спроса этих видов землепользования уменьшаются на соответствующую величину.

Другой способ предусматривает включение дополнительных ограничений на объемы конкретных видов землепользования для конкретных территориальных единиц как в виде равенств так и в виде неравенств, в зависимости от содержательного смысла информации о фактическом землепользовании.

Третий, наиболее «мягкий», способ учета основан на специфике «энтропийного» подхода, используемого при построении расчетного размещения видов деятельности. При этом подходе расчетное размещение, удовлетворяющее всем поставленным ограничениям, можно интерпретировать как ближайшее в смысле специальной «энтропийной» метрики к некоторому априорному  размещению, учитывающему дополнительные индивидуальные стремления участников «дележа».

Все три описанных выше способа могут использоваться одновременно в зависимости от имеющейся информации и от специфики видов землепользования.

Аналогичный подход можно использовать для массовой оценки объектов в целом, т.е. территории и «улучшений» на ней расположенных. Он в большей степени адекватен дифференциации ценообразующих свойств городской недвижимости, в большей степени отвечает правовым нормам, действующим в сфере экономики недвижимости и, кроме того, хорошо согласуется с данными экономического мониторинга на рынке недвижимости, где основной наблюдаемой единицей является объект недвижимости в целом. При переходе на такой уровень дифференциации возникают дополнительные проблемы, связанные с уточнением множества ценообразующих факторов, методами их измерения и вычисления, проблемы учета особенностей использования различными  видами деятельности объектов недвижимости, учета различного рода ограничений и запретов. Например, ограничения предполагают известным распределение в целом между всеми видами деятельности территории города. Для получения этого распределения необходим анализ динамики структуры видов деятельности в городе. Целью исследований в данном случае является построение более широкой модели, в которой указанные общие тенденции развития преломлялись бы в соответствии с особенностями социально-демографического состава населения, его профессионального, образовательного и культурного потенциала, особенностями геоэкономического положения города и другими особенностями его среды).

В современной версии модели массовой оценки существующее использование территории кварталов описывается следующей системой ограничений и априорных предпочтений.

1. Участки, изменение функционального использования которых недопустимо (первый, наиболее «жесткий» способ учета фактического землепользования). Сюда относятся земельные участки, на которых расположены:

  • объекты исторического характера (Эрмитаж, русский музей, Исаакиевский собор и т.п.)
  • крупные зеленые массивы (парки, скверы, леса, особенно в центре, т.к. на периферии — парки могут быть временными)
  • крупные инженерные сооружения (водопроводные, канализационные, ТЭЦ и крупные котельные и т.п.)
  • акватории
  • улично-дорожная сеть
  • станции метрополитена
  • порты (речной и морской)
  • аэропорты
  • крупные стадионы (типа стадиона Кирова, Ленина и пр.)
  • театры и т.п.

2. По второму способу задания априорных предпочтений описываются территории, на которых расположены:

  • крупные промышленные предприятия (типа Ижорского завода, Электросилы и т.п.)
  • полосы отвода железных дорог
  • ВУЗы и т.п.
  • административные учреждения
  • объекты, представляющие собой особый (нетипичный) способ использование территории под функцию (например, Пассаж, Гостиный двор, крупный офисный центр и т.п.).

3. Все остальные объекты относятся к третьему способу учета фактического землепользования, что означает, что заданный (существующий) способ использования может быть изменен в ходе формирования наилучшего, наиболее эффективного использования территории.

2.8 Второй уровень рассмотрения территории (уровень квартала)

2.8.1 Факторы, описывающие местоположение ячеек внутри квартала

В соответствии с моделью массовой оценки для каждой ячейки сетки должны быть вычислены:

  • значения ценообразующих факторов, характеризующих качества местоположения ячейки в квартале,
  • значения рентных коэффициентов, отражающих выгодность местоположения данной ячейки для различных способов использования ее территории,
  • значения «потенциальной полезности в деньгах» («денежного рельефа») для различных типов землепользования (расчетных функций).

На данном уровне рассмотрения территории ячейка сетки обладает качествами двух типов:

1. Качества, которые описывают местоположение ячейки в городе. Для простоты дальнейших рассуждений принято, что каждая ячейка сетки «наследует» значение соответствующего фактора от квартала. При формировании списка таких факторов считалось, что фактор относится к фактору «общегородского уровня» в случае, когда:

  • существующая информационная база не позволяет вычислить (либо это вычисление просто неразумно) значение фактора для конкретной ячейки;
  • вычисленные для каждой ячейки сетки значения фактора очень незначительно отличаются друг от друга (в границах квартала).

К таким факторам (на данном этапе работы с моделью оценки) отнесены:

  • показатели, отражающие транспортную связность с центром города, системой мест приложения труда, системой мест проживания населения, местами рекреации общегородского значения,
  • показатели озелененности территории,
  • ее экологические характеристики,
  • — ограничения (архитектурные и технологические) на использование территории,
  • — показатели инфраструктурной оснащенности территории.

2. Качества, которые описывают местоположение ячейки в квартале. При формировании списка таких «внутриквартальных» качеств учитывались два обстоятельства:

  • значения по фактору должны формироваться расчетным путем («ручная работа» по формированию значений фактора исключается),
  • вычисленные значения фактора должны существенно различаться по ячейкам квартала (в границах квартала).

На данном этапе работы с моделью нами используются следующие «внутриквартальные» ценообразующие факторы (см. таблицу 1 выше по тексту):

  • расстояние от центра ячейки до фронта улично-дорожной сети в км. При вычислении расстояния берется ближайшая к ячейке сторона квартала,
  • характеристика ячейки, связанная с удаленностью центра ячейки от транспортных магистралей и уровнями транспортных потоков на них,
  • расстояние от центра ячейки до станции метрополитена в км. При вычислении показателя берется ближайшая станция метрополитена. Значение показателя вычисляется с учетом наличия и конфигурации улично-дорожной сети,
  • потенциал людности территории, генерируемый транспортной сетью Санкт-Петербурга. При вычислении данного показателя учитывалась величина суточного пассажирооборота станций метрополитена, станций железных дорог, крупных остановок наземного общественного транспорта. При вычислении показателя в ячейке учитывались: величина пассажирооборота, расстояние от ячейки до точки, к которой «привязана» величина пассажирооборота, характер распределения его по окружающей территории.

2.8.2 Алгоритм вычисления рентных коэффициентов, характеризующих местоположение территории внутри квартала

Вычисление рентных коэффициентов ячеек производится в два этапа:

1 этап. Вычисление рентных коэффициентов, характеризующих качества местоположения квартала в городе (см. раздел 2.6).

2 этап. Дифференциация рентного коэффициента квартала по ячейкам сетки. При дифференциации учитываются:

  • значение рентного коэффициента квартала, полученное на первом этапе,
  • значения «внутриквартальных» ценообразующих факторов,
  • система переходных коэффициентов от среднеквартального значения к значению рентного коэффициента в данной конкретной ячейке.

Очевидно, что дифференциация среднеквартального рентного коэффициента (РК) необходима далеко не по всем функциям землепользования.

Выбор видов деятельности (функций), для которых необходимо вычисление индивидуальных значений рентных коэффициентов для ячеек сетки (т.е. дифференциация среднеквартального РК), производился прежде всего на основе анализа данных вторичного рынка. Дифференциация необходима в том случае когда для объектов, относимых к одной функции, в одном квартале (в разных его точках) наблюдаются обоснованно разные значения рыночных данных. В первую очередь это относится к функциям, занимающим небольшие по площади земельные участки и реагирующим на «точечное» местоположение. К таким объектам относятся встроенные объекты торговли, ларьки, объекты обслуживания и т.п. На рис.4 приведен фрагмент «рельефа потенциальной полезности территории» для функции «ларьки, киоски, павильоны».

Рис. 4 «Рельеф потенциальной полезности территории» для функции «ларьки, киоски, павильоны». Рентные коэффициенты, вычисленные по ячейкам геометрической сетки.

В соответствии с постановкой модели массовой оценки для всех функций производится оценка выгодности местоположения различных участков территории для соответствующего вида деятельности. Первоначальным показателем этой полезности выступает значение рентного коэффициента, вычисленное для каждой ячейки сетки.

Для перехода к рельефам в денежном исчислении строится регрессионная зависимость между имеющимися денежными замерами и значениями рентного коэффициента.

2.9 Результаты работы модели массовой оценки

В качестве основных результатов применения изложенной постановки модели массовой оценки территории можно назвать следующие:

  • Структура землепользования кварталов (каждого квартала), соответствующая принципу наилучшего использования территории (как результат решения задачи размещения функций по территории города). Она реализуется в виде долей территории квартала, занятых различными типами землепользователей (функций). При этом территориальное закрепление этих долей отсутствует.
  • Система «рельефов потенциальной полезности территории», отражающая выгодность местоположения кварталов и ячеек геометрической сетки (для тех функций, для которых это необходимо) в городе. «Рельефы потенциальной полезности» могут быть двух типов: рельеф рентных коэффициентов и рельеф денежный. Денежный рельеф в свою очередь двух типов: в виде наблюденных на рынке значений цен продажи или аренды (базовый денежный рельеф); в виде дохода, который можно приписать земле (вычисляется на основе базового денежного рельефа).

Комментарии закрыты.

« »