Офисная недвижимость

Дек 18 • Аналитика • 564 Просмотров

Предложения по субаренде

Субаренда продолжает оставаться самостоятельным сегментом на рынке коммерческой недвижимости. Ноябрь 2008 года ознаменовался появлением большого числа свежих предложений по субаренде, и в середине декабря их объем составлял порядка 52 000 кв.м площадей классов А и В, под ключ. Суммарный же объем предлагаемых в субаренду офисных площадей 26546(включая и те, что будут готовы до июля 2009 года) составляет более 80 000 кв.м. Сегмент субаренды продолжает расти и развиваться. Из всего объема предлагаемых в аренду офисных площадей класса А, предложения субаренды составляют более 30%. Средневзвешенная ставка арендной платы по площадям класса А составляет для субаренды $ 1300/ кв.м в год. Субаренда выглядит более выгодной и ликвидной по сравнению с прямой арендой, поскольку офисные помещения сдаются арендаторам уже с готовой отделкой. А с субарендодателем обычно гораздо проще договориться по таким важным моментам, как срок договора, оплата и т.д.

Девелоперам приходится выдерживать жесткую конкуренцию с предложениями субаренды. Как следствие, первые вынуждены предлагать новые офисные помещения класса А (без выполненных отделочных работ) по заниженной ставке (менее $ 1000 кв.м/ год). В то же время, сегмент офисных помещений класса В не испытывает такого серьезного влияния рынка субаренды. В этом секторе предложения субаренды составляют не более 5%.

Свободные офисные помещения на рынке

На сегодняшний день рынок свободных помещений пополняется как за счет вводимых в эксплуатацию новых объектов, так и за счет офисных помещений, сдающихся в субаренду, и площадей, высвобождающихся ввиду их продажи или окончания срока действия договоров аренды. Только за полтора месяца (в ноябре и декабре 2008 года) доля освободившихся площадей класса А выросла на 4%, и таким образом, на конец года порядка 9% офисных площадей класса А пустовали.
Приблизительно такая же ситуация наблюдалась и со свободными площадями класса В. Их рост за аналогичный период составил 3%, на конец 2008 года свободными было 15%.

Особенности спроса на офисную недвижимость

Если в предыдущие периоды последний квартал года традиционно был лидером по объему заключенных в Москве договоров аренды офисной недвижимости, то в 2008 году ситуация выглядела совершенно иначе. За октябрь и ноябрь с.г. было заключено вдвое меньше сделок, по сравнению с тем же периодом 2007 года. И это еще не все: целый ряд крупных представителей мира финансов, нефтяного бизнеса, IT-сектора предприняла расторжение ранее заключенных договоров аренды. По итогам 2008 года совокупный объем сделок по аренде офисной недвижимости составил (по предварительным данным) порядка 1,7 млн. кв.м. Это, во-первых, меньше аналогичного показателя за предыдущий год, — а во-вторых, значительно не дотягивает до прогнозируемого уровня.

Новое строительство

Статистика по количеству новых офисных площадей, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию в 2009 году, еще подлежит уточнению. По всей вероятности, не всем девелоперам, в чьи планы входила сдача строящихся объектов в 2009 году, хватит финансирования. Поэтому не все объекты будут достроены. И в этой связи девелоперам крайне интересны арендаторы, интересующиеся большими площадями и готовые подписать предварительный договор аренды. Такие документы могут служить девелоперам некоей гарантией получения дальнейшего финансирования. Согласно официальной статистике, суммарный объем нового строительства в текущем году может приблизиться к 1,2 млн. кв.м. Существует целый ряд проектов, планируемых к сдаче в 2010 году. Однако девелоперы не спешат выходить на рынок с агрессивной маркетинговой кампанией. Причина легко объяснима: в сложившихся условиях довольно непросто сформировать адекватную арендную ставку. Девелоперам проще подождать, когда отложенный спрос вернется на круги своя, и тогда арендная ставка будет отрегулирована в большую сторону.

Прогноз на 2009 год

Позиция выжидания, занятая арендаторами в конце 2008 г. — начале 2009 г., и далее будут вести к снижению спроса. Следствием этого явления будет дальнейшее падение арендных ставок. Рынок офисной недвижимости, к сожалению, находится в прямой зависимости от макроэкономической ситуации. Если явления финансового кризиса в стране будут нивелированы, то и на рынке аренды офисов появятся позитивные сдвиги. Следовательно, при благоприятном развитии ситуации, можно ожидать стабилизации уже нынешней весной. Доказательством является тот факт, что многие экономические агенты уже оправились от шока. И если в ноябре 2008 года на рынке аренды было полное затишье, то уже в декабре целый ряд арендаторов вновь вернулись к активному поиску предложений по аренде офисных помещений и возобновили переговоры с арендодателями

Комментарии закрыты.

« »