Нежилой фонд

Янв 4 • Аналитика • 1104 Просмотров

Жилые квартиры — потенциальные объекты коммерческой недвижимости.

24645Расселение и перевод в нежилой фонд коммунальных квартир в коммерчески выгодных местах города началось с 1996 года и продолжается по сегодняшний день с нарастающими темпами. Особенно актуальными данные операции стали в последние два года, к чему привел появившийся вышеописанный дефицит предложений нежилых помещений. Тем не менее, расселение квартиры с дальнейшим переводом в нежилой фонд не стало четко сформулированной и понятной потенциальному потребителю услугой на рынке операций с недвижимостью Санкт-Петербурга. Несколько десятков риэлторских компаний и частных маклеров периодически осуществляют выше обозначенные операции с большим или меньшим коммерческим успехом.

Кажущаяся длительной процедура расселения квартиры и перевода ее в нежилой фонд, а также непонятные для не специалиста юридические тонкости отпугивают потенциальных клиентов желающих сразу приобрести готовое нежилое помещение без лишних хлопот, пускай даже за явно завышенную цену.

Парадокс, но приобретение так называемого «готового к продаже» объекта на практике занимает, как правило, гораздо больше времени, чем расселение квартиры с переводом ее в нежилой фонд.

Сравнение стоимости расселения, перевода в нежилой фонд, услуг риэлторов и прочих затрат и средней цены продаж «готовых» коммерческих помещений показывает явную выгоду первой операции. Так например, средняя стоимость расселения квартиры площадью 100 кв.м . + стоимость услуг риэлторов (10%) в зонах А и В (см.таблицы 1 и 2) составляет 360-390$ за кв.м.. Перевод квартиры в нежилой фонд стоит 3-4 тыс.долларов, итого конечная стоимость операции составит 390-415$ за кв.м.

Таблица 1
Структура цен на офисные площади в зависимости от местоположения

Местоположение Цена аренды ($ за м2 в год) Цена купли -продажи ($ за м2) Цена расселения
и перевода
в нежилой
фонд ($ за м2)
Зона А
Невский пр и близлежащие улицы,
Большой пр. Петроградской стороны
300 — 450 500 — 900 390-415
Зона В
Р-н Владимирского пр.,
Литейного пр., Московского пр.,
Загородного пр.,
Каменноостровского пр.
200 — 350 400 — 800
Зона С
Р-ны, прилегающие к ст.метро,
трассовые проспекты,шоссе.
(напр: Ленинский пр., Ланское ш.)
60 — 200 300 — 500
Зона D
Малопроходимые места, пром.зоны
30 — 120 80 — 120

Источник:
Комитет по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Отдел «Первые этажи» АН «Московский, 175».

Таблица 2
Структура цен на торговые площади в зависимости от местоположения

Местоположение Цена аренды ($ за м2 в год) Цена купли — продажи ($ за м2) Цена расселения
и перевода
в нежилой фонд ($ за м2)
Зона А
Невский пр и близлежащие улицы,
Большой пр. Петроградской стороны
600 — 1100 900 — 1800 390-415
Зона В
Р-н Владимирского пр.,
Литейного пр., Московского пр.,
Загородного пр.,
Каменноостровского пр.
350 — 700 800 — 1500
Зона С
Р-ны, прилегающие к ст.метро, трассовые проспекты, шоссе. (напр: Ленинский пр., Ланское ш.)
200 — 350 600 — 1100
Зона D
Малопроходимые места, пром.зоны
60 — 150 150 — 350

Источник:
Комитет по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Отдел «Первые этажи» АН «Московский, 175».

Приведенные выше таблицы показывают среднюю разницу в стоимости квадратного метра нежилого помещения приобретенного в «готовом» виде и приобретенного путем расселения и перевода в нежилой фонд.

Показательно, что клиенты, приобретшие коммерческую недвижимость через расселение и перевод в нежилой фонд квартиры, как правило, при повторной покупке желают действовать только по этой схеме и также рекомендуют своим знакомым приобретать коммерческую недвижимость таким же образом.

Риэлторская компания — эффективный инструмент для получения Клиентом уникального помещения для коммерческого использования.

Проанализировав сложившуюся на рынке ситуацию и имея большой опыт работы с клиентами, приобретшими при посредничестве нашей фирмы объекты на первых этажах мы организовали специализированный отдел. Название этого отдела — «Первые этажи», назначение — продвижение на рынок комплексной услуги позволяющей клиенту, получить из жилой квартиры в определенные договором сроки полноценное нежилое помещение, пригодное под коммерческое использование. Отдел «Первые этажи» проводит обычную агентскую работу, действуя в интересах клиента и распоряжаясь его средствами. Средняя стоимость услуг отдела — 10% от стоимости расселения объекта и его перевода в нежилой фонд.

Отдел «Первые этажи» представляет из себя несколько опытных специалистов риэлторов, которыми руководит высококвалифицированный менеджер, и деятельность отдела напрямую курируется лично руководством компании. Все сотрудники отдела имеют многолетний опыт расселения, как отдельно расположенных квартир, подъездов, так и целых зданий. Так, например, при участии специалистов нашего отдела был целиком расселен жилой дом на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Кроме непосредственно сотрудников отдела «Первые этажи» фирма имеет высококвалифицированный персонал, в количестве ста человек, готовый приступить к работе по расселению указанных администрацией фирмы объектов в любой момент. Все работающие в нашей фирме риэлторы прошли государственную сертификацию и соответствующее обучение. Руководство компании также имеет большой опыт работы по вышеуказанным операциям. Агентство имеет четко налаженные связи с городскими структурами, ответственными за перевод в нежилой фонд и прочими связанными с этим формальностями.

Финансовые прогнозы и риски.

По мнению подавляющего большинства экспертов стоимость недвижимости в Северной столице явно занижена. Достаточно сравнить стоимость одного квадратного метра жилой площади в Москве, или, например в Хельсинки. Динамика роста цен на недвижимое имущество стабильна и темпы его устойчиво растут. Таким образом, при самом неблагоприятном стечении обстоятельств Клиент остается с высоко ликвидным недвижимым имуществом цена на которое постоянно возрастает. К примеру, те собственники, которые после августовского кризиса не поспешили избавиться от недвижимости и дождались подорожания, имеют возможность в настоящее время реализовать свою недвижимость по ценам превышающие до кризисные. Это утверждение касается в первую очередь переведенных в нежилой фонд помещений на первых этажах.

Благоприятно для Клиента также сложившаяся на рынке следующая ситуация: расселенная квартира, в случае простого перевода ее в нежилой фонд автоматически дорожает приблизительно на 20-25%, даже без всякой работы по продвижению нового объекта на рынке.

Механизм превращения жилой квартиры в полноценный коммерческий объект требует от 4 до 6 месяцев, и все это время цена объекта ежемесячно возрастает на 1,5-2% (по самой скромной оценке) просто за счет общего подорожания цен на недвижимость.

Основной риск в операциях с объектами на первых этажах такой же, как и в целом при операциях с недвижимостью — возможная потеря права собственности.

По существующему законодательству срок исковой давности по сделкам с жилой недвижимостью составляет 10 лет. Срок исковой давности по сделкам с нежилой недвижимостью 3 года. Основные факторы, как и во всех сделках с недвижимостью, следующие:

— ущемление прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, в том числе их неучастие в приватизации квартиры, вследствие, например, предоставления подложных документов.
— ущемление прав не извещенного о совершении сделки супруга, а также возможные судебные иски со стороны наследников.
— совершение сделки по отмененной или потерявшей действительность доверенности.
— явные мошенничества, заключающиеся как в подделке документов, так и в совершении сделки по настоящим документам, но с участием подставного лица.

Против вышеуказанных опасностей нашим агентством активно применяются следующие меры безопасности:

Наша фирма имеет договор со специализированной структурой «Агентство гарантии безопасности на рынке недвижимости», которая используя различные методы в том числе и услуги детективных агентств, занимается проверкой истории объекта недвижимости и предоставляет свое экспертное заключение.

Таким образом мы располагаем информацией о возможных факторах риска способных, привести к возможному оспариванию прав собственности и можем предпринять необходимые действия для снижения степени риска или вообще отказаться от проведения сделки.

Важным инструментом снижения рисков является обязательное титульное страхование объектов недвижимости приобретаемых в рамках программы «Первые этажи».

В Санкт-Петербурге услуги по титульному страхованию предлагают в настоящий момент 10 страховых компаний. Для нас наибольший интерес представляют программы страхования разработанные «Первой титульной страховой компанией» и СГ «Спасские ворота». Так, например, при страховании титула через «Первую титульную страховую компанию» будет стоить в среднем 1,1% от рыночной стоимости. При этом страховой взнос выплачивается в течение нескольких лет, а при заключении договора необходимо уплатить всего 0,1% от рыночной стоимости.

Наше агентство имеет договорные отношения с обеими вышеперечисленными компаниями. «Спасские ворота» страхуют нашу профессиональную ответственность, «Первая титульная» занимается титульным страхованием приобретаемых через нашу фирму объектов недвижимости.

Еще одним фактором риска является невозможность перевода расселенной квартиры в нежилой фонд по тем или иным причинам. Избежать этой опасности позволяет своевременное проведение специальной экспертизы выбранного объекта с участием чиновников, непосредственно отвечающих за процедуру перевода в нежилой фонд.

Комментарии закрыты.

« »