Куда качнется маятник

Июл 19 • Мнения • 584 Просмотров

В прошлом году необычайно быстрый весенний рост цен на жилье сменился осенним падением. Куда качнется маятник в 2005 году? Риэлтеры крайне осторожны в оценках, но полагают, что ситуация сохранится минимум до апреля.

«ХРУЩЕВКИ» И «ЕДИНИЧКИ» ТЕРЯЮТ В ЦЕНЕ

Небывалый ажиотаж в первой половине 2004 года превысил самые смелые предположения специалистов. Средняя квартира дорожала на $500-1000 за неделю: покупатели не успевали сказать «да», как цена в очередной раз поднималась, спешно собираемые цепочки рушились, не успевая дойти до нотариата.

43165436Граждане начали хватать все без разбора, дешевое жилье росло в цене опережающими темпами: цены на однокомнатные «хрущевки» и комнаты зашкаливали, коммуналки «покомнатно» стоили дороже, чем «целиком», расселения почти остановились. За первые шесть месяцев 2004-го цена на жилье в городе выросла почти на треть.

А за 12 месяцев, считая с середины 2003 года, недвижимость вздорожала на 65%!

Переход к стагнации произошел очень резко. В июне число открываемых сделок упало почти наполовину, и хоть цены по инерции продолжали расти, но уже не на 1,5, а на 0,5% в неделю. В июле темпы снизились еще вдвое, к сентябрю цены остановились.

Риэлтеры были уверены, что после летнего затишья рынок оживится и ценового отката удастся избежать, но за следующие три месяца жилье в Питере подешевело в среднем на 3,5% в долларах и на 8% в рублях.

Но дешевело оно по-разному. Не падал ценник на качественные дома («сталинки», кирпичные дома последних лет постройки) и на исторический центр. Зато «хрущевки» и «корабли» на периферии сильно потеряли в цене. Хозяева запрашивают за них на $2000-3000 меньше, чем три месяца назад, однако и по этим ценам квартиры не берут, и желающие продать «хрущевку» сегодня должны уступить еще минимум $3000-4000.

«Из-за активного спроса 2002-2003 годов «хрущевки» в городе оказались сильно переоценены. Когда рынок остановился и появилась реальная возможность выбора, это жилье стало невостребованным: многие предпочитают подкопить или занять денег, но переехать в более качественный дом. Даже расселенцев в «хрущобы» уже не заманить», — говорит исполнительный директор АН «Экотон» Екатерина Романенко.

По оценкам специалистов, квадратный метр в пятиэтажке этих времен «в норме» должен стоить на 20-30% меньше, чем «квадрат» в современных зданиях. То же справедливо и для «кораблей». Тем, кто намеревается продавать жилье в таких домах, лучше поторопиться: с каждым месяцем их ценность относительно остальной петербургской недвижимости будет снижаться.

Другая тенденция: по сравнению с многокомнатным жильем быстро дешевеют «единички». Последние годы именно они, находясь на пике спроса, дорожали быстрее всего, и в результате их цена оказалась неадекватной. К середине 2004 года разница в стоимости «квадрата» в одно- и трехкомнатной квартирах однотипного жилья составляла 18%.

Когда ажиотаж спал, «единички» оказались наименее востребованы рынком. Объем их предложения начал быстро расти, а цены — снижаться. Если «трешки» теряли в последние месяцы по $10 с метра, то однокомнатные квартиры — более $20.

Пока листинги наполняются маломерным жильем, сближение стоимости квадратного метра продолжится. Сейчас разница составляет 14%, а, по мнению специалистов, ее «норма» — 10-11%.

Если вы хотите переехать в более просторное жилье, ждать смысла нет: до-плата за дополнительные метры вряд ли снизится.

СТАРЫЙ ФОНД ДЕШЕВЛЕ НЕ БУДЕТ

Стоимость недвижимости в центре независимо от общих тенденций рынка продолжает расти. Причем жилья не элитного (у того вообще свои законы), а самого что ни на есть «среднего». Качество же таких «средних» квартир в старом фонде общеизвестно.

При двукратном увеличении предложения по всей периферии число вариантов в центральных районах (Адмиралтейском, старой части Василеостровского, Петроградском, Центральном), выставленных на продажу, не выросло совсем. А квадратный метр в старом фонде стал дороже, чем в современном жилье эконом-класса.

При этом уже не так важно, соответствует ли жилье четко определенным параметрам: адрес, окна на фасаде, ухоженный подъезд…

ПО БЕЗНАЛУ ИЛИ ЧЕРЕЗ ТУМБОЧКУ?

Сегодня на рынке жилой недвижимости доля сделок с использованием банковских кредитов не превышает 2%. К концу 2005 года, по прогнозам, уже каждая десятая квартира будет покупаться на заемные средства. «Ипотечный» покупатель начнет существенно влиять на цены и правила игры: договоры будут чаще оформляться по реальной, а не по ПИБовской стоимости, возрастет доля расчетов через банковские счета.

Это не значит, что горожане перестанут таскать «живые» деньги из ячейки в ячейку, но ряды оперирующих безналичными средствами начнут быстро расти. Вместе с тем специалисты опасаются, что в ближайшие месяцы рынок может регрессировать до расчетов «через тумбочку», когда покупатель не закладывает деньги в банк, а передает их на хранение в фирму.

Связано это с «новогодним подарком» законодателей — с увеличившимися сроками регистрации сделок. Прежде это можно было сделать за три-пять дней, ныне — за месяц. По словам руководства ГБР (теперь превратившегося в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти), сократить сроки оформления, видимо, удастся, но лишь месяца через три.

Пока же свидетельства о регистрации придется ждать 30 дней. А поскольку все это время деньги должны находиться в банке, то в городе может просто не хватить ячеек. Январь — месяц традиционно «вялый», а вот в феврале-марте эта проблема может стать весьма реальной.

Расчеты «через тумбочку» опасны тем, что, имея доступ к клиентским деньгам (вне зависимости, где они формально находятся: в банке или у директора под матрасом), фирмы могут захотеть воспользоваться ими для преодоления собственных финансовых трудностей.

При удлинении же регистрационных сроков компании на целый месяц остаются без комиссионных — и в трудностях недостатка не будет.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры принести всю сумму в фирму! Ей передается только залог. Более того, если такие разговоры начались, ищите от греха подальше другого партнера. Солидные агентства, к примеру, клиентских денег сами не возьмут: им лишняя ответственность ни к чему.

ВНИЗ — ДО АПРЕЛЯ

По единодушному мнению риэлтеров, ценовой спад продолжится минимум до апреля. Более долгие прогнозы весьма различны. Одни полагают, что цены будут медленно снижаться до конца года, другие уверены, что с лета они опять пойдут вверх и в целом за год «выйдут в ноль».

Есть немало признаков близкой смены ценовой динамики с «минуса» на «плюс». Последние месяцы предложение постепенно начало уменьшаться, а активность покупателей подрастает, о чем свидетельствуют и наблюдения работников агентств, и некоторое оживление пользователей специализированных интернет-порталов. По всей видимости, нижняя точка спада уже пройдена.

Рынок недвижимости крайне инерционен и с заметным опозданием реагирует на колебания спроса. Но стоит квартирам хоть немного начать дорожать, покупатель активизируется и процесс пойдет по нарастающей. Однако рекордов прошлых лет (по 5-6% удорожания в месяц), безусловно, ждать уже не стоит.

Мнения

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербург-ская Недвижимость»:

– Для многих риэлтеров падение цен оказалось неожиданным: операторы привыкли к постоянному росту. Между тем ценовая динамика последнего полугодия – естественная реакция на весенний «перегрев» рынка. Не думаю, что она существенно изменится в ближайшие полгода. Хотя весной вероятна некоторая активизация покупателей, на ценах это отразится слабо.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс-РОССТРО»:

– Нередко хозяева «хрущевок» пытаются выставлять квартиры по ценам прошлого лета. Некоторых так и не удается убедить, что рынок сильно изменился, они меняют агентство за агентством, уверенные в нечестности риэлтеров. Однако большинство, пусть и не сразу, понижает ценники на 10%. После этого квартиру хотя бы начинают смотреть. В итоге цена нередко падает еще на 2-3%.

Сергей СОСНОВСКИЙ,
генеральный директор агентства «Александр-Н»:

– Не думаю, что до апреля ситуация на рынке заметно изменится. Роста можно ждать лишь во втором квартале, но, скорее всего, год будет стабилен по ценовой динамике, и к его концу ценники еще снизятся. Заметно увеличилось число горожан, предлагающих риэлтерским фирмам выкупить их квартиру, однако мы сейчас крайне осторожно подходим к таким предложениям.

Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН «Аркада»:

– Из-за падения стоимости жилья на окраинах расселения становятся более привлекательными. Следом могут понизиться и цены на уже выкупленные квартиры, но не особо существенно. Ожидаю, что типовое жилье на периферии подешевеет до апреля-мая на 5-10%, потом начнется рост. В центре снижения не будет, думаю, за год жилье здесь даже подорожает на 15-30%.

Александр МОШКАЛОВ,
президент группы компаний «Любимый город»:

– Полагаю, квартиры в отдаленных районах за год подешевеют на 10-15%. А вот цены на жилье в центре стоят прочно, и ситуация здесь не изменится. Сохранится динамика конца прошлого года, когда дорогие объекты продавались по $4000-6000 за квадратный метр.

Комментарии закрыты.

« »