Коммерческая недвижимость: КУРС НА КАЧЕСТВО

Апр 14 • Статьи • 403 Просмотров

Консультанты: Colliers International, Ernst & Young,
Институт проблем предпринимательства, ГК «Бекар»

136425321В минувшем году рынок коммерческой недвижимости Петербурга развивался, как и прогнозировали эксперты, плавно, в предсказуемых рамках. Без потрясений, охвативших жилую недвижимость, и рекордов, отмеченных в торговом секторе в юбилейном 2003-м. Невзирая на это, относительное благополучие и баланс спроса и предложения наблюдался лишь в сегменте офисных помещений класса «В» и «С», во всех остальных секторах по-прежнему ощущается дефицит, прежде всего, качественных площадей.

Тем не менее, в 2004 году на рынок коммерческой недвижимости вышли крупные отечественные и зарубежные игроки — банки, торговые сети, инвестиционные фонды. Увеличились масштабы реализуемых проектов: девелоперы, как и в случае с жильем, стали ориентироваться на комплексное освоение территорий. В связи с развитием различных федеральных и городских программ, появились новые «точки роста» для бизнеса. Правда, «буксовали» гостиничные проекты.

Офисам тесно в «золотом треугольнике»

По данным аналитиков Colliers International, из запланированных 120 тыс. кв.м офисных площадей в 2004 г. было введено в эксплуатацию лишь около 40 тыс. Общий объем помещений составил 740 тыс. кв.м. Открытие некоторых объектов было перенесено на I квартал 2005 г. Офисы высшей категории пополнились двумя объектами общей площадью чуть более б тыс. кв.м, зато к концу 2005 г. планируется сдать 25 тыс. кв.м (см. таблицы 1 и 2). Основной прирост пришелся на категорию «В» — за год было сдано в эксплуатацию семь бизнес-центров площадью 30 тыс. кв.м. Арендные ставки за этот период подросли незначительно (см. таблицу 3).

Участники и эксперты рынка в один голос говорят о значительном дефиците объектов высокой категории как в Москве, так и в Петербурге, и цены на них будут неуклонно расти. Хотя, по словам специалиста компании Ernst & Young Владислава Мягкова, московские чиновники ведут более гибкую политику в отношении нового строительства в центральных частях города, и девелоперам там удалось построить несравненно большее количество высоклассных офисных центров. В Петербурге же поле деятельности инвестора ограничено жесткими требованиями регламента застройки, прежде всего связанными с сохранением исторических фасадов зданий и ограничением высотности. Помимо прочего, это сильно удорожает проекты. «Но даже на таких условиях, чтобы получить здание или пятно застройки, девелоперу приходится заниматься расселением жильцов. На это способны очень немногие. Поэтому в центре организовать новое строительство сложнее, чем в Москве, а офис класса «А» — прежде всего, его местоположение — это мировой стандарт,требование бизнеса. Поэтому мне трудно представить высококачественный офисный комплекс где-нибудь вне «золотого треугольника», — говорит г-н Мягков. Несколько отличной позиции придерживаются девелоперы. Председатель совета директоров ГК «Бекар» Андрей Тетыш считает, что принципиальная позиция относительно локации объектов класса «А» не поменялась, но расширилось понимание самой локации.

Структура спроса в классе «А» в прошлом году тоже претерпела некоторые изменения. Представители крупных московских и международных компаний интересуются не только арендой больших (от 500 кв.м) площадей, но также активно ищут готовый бизнес для приобретения в собственность. «У нас еще не началось то, что мы наблюдаем в Москве: строительство офисного комплекса под одну фирму с последующей продажей конечному пользователю, — говорит руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. — Есть единичные примеры аренды — вот компания «Мегафон» взяла целиком здание на Караванной, 10 в аренду. В этом году эта тенденция может получить развитие и в Петербурге». Эксперты отмечают возросший интерес к офисам с большими, не разбитыми на мелкие секции площадями, которые способны вместить 150-200 человек. Но таковых в городе практически нет. Потребность в них испытывают, например, компании, связанные с IT-технологиями.

По офисным комплексам класса «В» и «С» ситуация складывалась вполне благополучно. Практика пополнения этих сегментов в двух столицах не изменилась и, видимо, еще долгое время останется таковой. Переоборудованные заводские корпуса после ремонта превращаются в бизнес-центр класса «С», через некоторое время, управляющий или владелец, подкопив денег и улучшив качество помещений и услуг, переводит их категорию «В», а потом — в «В+». Таким образом, на рынок постоянно выбрасывается большое количество помещений среднего класса. Подобная ротация предоставляет арендаторам широкий выбор между более и менее дорогим офисом. Большая часть заявок здесь приходится на помещения площадью 50-150 кв.м

УСТОЙЧИВОЙ ТЕНДЕНЦИЕЙ СТАНОВИТСЯ ПОЯВЛЕНИЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ В СОСТАВЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ

Прогноз

По данным специалистов Colliers International ситуация относительного баланса спроса и предложения в ближайшей перспективе сохранится. В 2005 г. планируется сдать около 170 тыс. кв.м офисных площадей, из них около 80% — класса «В». Эксперты ожидают незначительного роста арендных ставок в пределах 5-8% (с учетом инфляции и изменения курсов валют, реальный уровень арендных ставок может снижаться) при достаточно высокой заполняемости. Своеобразной тенденцией становится появление бизнес — центров в составе многофункциональных комплексов в сочетании с торговой, гостиничной и развлекательной функциями («Платинум», «Невский, 38», River House, «Голицынъ»). Будут по-прежнему востребованы крупные помещения (от 1000 кв.м), продолжится рост спроса на приобретение офисных площадей в собственность. С учетом позиции администрации Петербурга относительно застройки центра города, а также из-за постоянных пробок и отсутствия парковок, видимо, произойдет постепенное смещение строительства бизнесцентров, в том числе класса «А» и «В+», исторического центра к новым формирующимся деловым районам.

Структура инвестиций в недвижимость Петербурга

Запрашиваемые арендные ставки в бизнес-центрах
Класс «А» — $470-640/кв.м, (без НДС, включая коммунальные услуги), рост на 5%. Класс «В» — $260-480 кв.м, (без НДС, включая эксплуатацию), рост на 6%. Класс «С» — $160-290 кв.м, (без НДС, включая коммунальные услуги), рост на 7%.
Данные: Colliers International

Торговые коридоры

Среди всех сегментов рынка коммерческой недвижимости, пожалуй, наибольшую динамику в последние годы демонстрирует торговля. Поданным Colliers International, за прошлый год в Петербурге введено 320 тыс. кв.м торговый площадей (см. таблицу 4). Это меньше, чем в юбилейном году, но уже наблюдаются качественные изменения. В настоящее время в городе функционирует около 60 крупных (от4 тыс. кв.м) торговых центров, общей площадью 1,2 млн кв.м, строится или реконструируется более 30. Лидерами по наличию действующих объектов являются Приморский, Выборгский и Центральный районы. Наибольшая строительная активность сосредоточена в Выборгском, Московском и Приморском районах. А первым из девелоперов в сегменте ритэйла по-прежнему остается компания «Адамант», на долю которой приходится более 40% торговых комплексов. Наибольшим спросом вТЦ пользуются помещения площадью 50-100 кв.м. Доля вакантных площадей в большинстве центров находилась на уровне 5-10%. В целом, прошедший год, по словам Алексея Шаскольского, был неоднозначный, «и нам придется еще долго думать, что же он дал».

Тем не менее, именно в 2004 г. стали более четко проявляться контуры своеобразных «торговых коридоров»: Сенная площадь, Пулковское и Выборгское шоссе, ул. Савушкина и наб. Обводного канала. На Сенной, по соседству с действующим ТК «Сенная» открылся новый комплекс «ПИК». Здесь же, на Гороховой улице скоро начнут строить третий ТРК — «Север» — площадью более 40 тыс. кв.м, с гостиницей, бизнес-центром, торговыми местами и многоуровневым паркингом. На Выборгском шоссе к гипермаркетам «Лента» и «О’КЕЙ» скоро присоединится ТРК «Космополис», где якорным арендатором выступит «Супер Сива». На ул. Савушкина к действующей «Ленте» и ТРК «Меркурий-III» в конце года прибавился «Меркурий-TV». На наб. Обводного канала, на территории бывшего завода «Подъем-трансмаш», в этом году «Лента» откроет свой очередной гипермаркет. Рядом, на 4 га ЗАО «Первая мебельная фабрика» намеревается построить еще один ТК «Мебель Сити». В 2006 г. по соседству заработает ТРК «Варшавский экспресс» от «Адаманта».

Но активней всего осваивается Пулковское шоссе. На обширных владениях бывшего кооператива «Цветы» и поодаль в ближайшие годы планируется реализовать большое количество жилых, торговых, офисных, производственно-складских и других проектов. Здесь успешно действует и строится ряд автоцентров, компании «ЛЭК», «Строймонтаж» и группа ЛСР будут возводить крупные многофункциональные жилые комплексы. Свои торговые объекты на этих землях возведут Metro, «Искрасофт» (гипермаркет формата DIY — «сделай сам» — «Стройбург»), «Агроторг» (гипермаркет «Карусель») и «Адамант» — гостинично-деловой и торгово-развлекателыный комплекс.

Эксперты считают, что сегодня наиболее привлекательным для инвестиций в коммерческую недвижимость становится создание технопарков

Такую концентрацию ритейлоров в отдельно взятом «торговом коридоре», особенно соседство близких форматов, участники рынка оценивают по-разному. Исполнительный директор петербургского офиса компании Astera Ирина Анисимова считает, что подобный симбиоз имеет определенный смысл. «Недавно на Выборгском шоссе открылась «Лента», при этом в «О’КЕЙ» наблюдался 2-недельный спад, а потом поток покупателей возрос», — комментирует г-жа Анисимова. Схожую мысль по этому поводу высказал и Алексей Шаскольский: «Опасения, что это будет category kills («убийца категории») не оправдались. «Убиваются» категории несостоятельные, несоразмерные».

Из значимых премьер года в Петербурге эксперты отметили открытие «Рамстора», «Карусели» и московских сетей «Детский Мир» и «Рос-КиноПрокат». Турецкая компания Ramenka открыла первый в Северной столице гипермаркет «Рамстор» (в ТЦ «Гулливер») на площади 4 тыс. кв.м. В 2005 г. Ramenka планирует запустить еще 2 объекта в составе торговых центров и собственный ТК на Коло-мяжском пр. Компания «Агроторг» в самом конце года открыла первую «Карусель» на пр. Большевиков, 32, а второй центр — на стадии проектирования. Впервые на наш рынок вышли компании «Детский Мир», открыв 2 магазина в составе торговых центров, и «РосКиноПрокат», запускающий 8-зальный мультиплекс в ТРК «ПИК». Расширили свое присутствие уже известные московские, петербургские и зарубежные сетевики: «Патэрсон», «Спортмастер», «М.Видео», «Лента» и «О’КЕЙ».

TЦ: естественный отбор

По мнению Владислава Мягкова, большинство действующих ТЦ Петербурга, особенно у метро, имеют ярко выраженный ярмарочный тип, с мелкими «нарезками», случайным набором арендаторов, что совершенно не устраивает западных сетевых операторов с их четкими и жесткими требованиями к местоположению и организации площадей, как, например, у сети магазинов женской одежды Mango. Аналогичные условия к размещению своих магазинов предъявляют и отечественные ритейлоры, такие как «Зарина» и «Келлерман». Но современных торговых площадей в обеих столицах остро не хватает. «В Москве уже два года наблюдается характерное явление: построенные в свое время ТЦ, работавшие поначалу успешно, теряют арендаторов, которые уходят в более удачно спроектированные и управляемые комплексы», — говорит Владислав Мягков. До Петербурга эта тенденция не дошла, но в ближайшие 2-3 года, с открытием все большего числа таких комплексов как «Сенная» и «ПИК», остальным придется серьезно думать о смене концепции управления и даже о реконструкции, иначе они начнут терять арендаторов и доходы.

Из крупных проектов в этом году ожидается открытие ТРК «Гранд Каньон» на пр. Энгельса, который реализует компания «Соломон». Площадь будущего комплекса около 80 тыс. кв.м. С приходом сюда «Рамстора» в качества якорного арендатора довольно красивый, но дорогостоящий, по словам Алексея Шаскольского, архитектурный проект пришлось переделывать под требования якорного арендатора. Кроме «Рамстора» (10 тыс. кв.м), здесь планируют разместить 11-зальный мультиплекс от «Синема Парк», развлекательный клуб «Лидер» (бильярд), боулинг, гостиницу на 120 мест, паркинг на 3500 авто, рестораны, магазины, тренажерные залы и пр. Инвестиции пер -воначально оценивались в $35 млн. Вот-вот должна быть запущена первая очередь (20 тыс. кв.м) ТЦ «Шкиперский молл» на Васильевском острове от ГК»СиБ». Соинвестором и «якорным» собственником выступает «Патэрсон», который займет первый этаж. В двусветном торговом пассаже (проект АБ «Интерколумниум») разместятся: 8-зальный мультиплекс от»ИнвестКиноПроект», фуд-корт, а также брэндовые магазины и сетевые операторы — Adidas, Reebok, «Спортмастер», Л’Этуаль и др. С открытием второй очереди заработает боулинг на 15 дорожек и парковка на 300 мест. По словам председателя совета директоров ГК «СиБ» Сергея Соколова, арендные ставки в ТЦ составят $35-80/кв.м в месяц, общая сумма инвестиций с учетом второй очереди — $28 млн.

В 2004 г. правительство Петербурга приняло решение о формировании 5 новых промышленно-складских зон на окраинах города общей площадью 3700 га.

К осени ЦКБ «Рубин», видимо, удастся сдать в эксплуатацию первую очередь «водного» долгостроя — ТРК «Планета Нептун». Кроме водных развлечений, там будет обустроен океанариум — 32 больших аквариума с разнообразной морской фауной. Место — угол Звенигородской ул. и ул. Марата — не очень удачное, не «прикормленное». Но, как заметил Алексей Шаскольский, «если проект состоится, что во многом зависит от концепции и наличия парковки, то это перекроет все недостатки локации. А уверенность в удачной концепции есть, потому что туда пришел Юрий Борисов». Действительно, в активе управляющего партнера УК «Аи Би Групп» Юрия Борисова — концепция одного из самых успешных проектов — ТК «Сенная». Он же ведет (в качестве консультанта и управляющего) с самого начала проект ТК «Галерея 1814» на пл. Стачек, который на днях торжественно распахнет свои двери для посетителей. В этом году должны также открыться несколько объектов компании «Макромир» — «Французский бульвар», «Сити молл» и пр. Участники рынка не ждут в 2005 г. значительного увеличения объема новых торговых площадей, основные «громкие» и емкие премьеры ожидаются в 2006-2007 гг. По прогнозам Colliers International, грядет увеличение количества качественных ТЦ и усиление в них развлекательного сегмента. В 2005 г. общая площадь крупных торговых объектов может достичь 1,5 млн. кв.м. Возможно снижение арендных ставок в наименее удачных ТЦ и миграция арендаторов в новые более качественные центры. С реализацией проекта ТК у СКК (рядом с Парком Победы) французской компанией Vinci на петербургском рынке могут появиться давно ожидаемые брэнды и сетевики, такие как Auchan, Carrefour, а также немецкая сеть гипермаркетов Real (Metro AG). По данным Colliers International крупнейший в мире ритейлор Wal-Mart заявил о вероятности открытия в Петербурге гипермаркета площадью около 20 тыс. кв.м. Но, как считает Владислав Мягков, Wal-Mart вряд ли придет к нам в ближайшее время, потому что у нас еще достаточно низкая покупательная способность населения. А такие операторы ориентируются именно на этот критерий. Формат продовольственных магазинов «У дома», развитый в Москве, у нас тоже должен состояться, гипермаркеты — хорошо, но возможность купить минимальный набор продуктов рядом с домом должна быть.

Склады и логистика

Бурное развитие рынка коммерческой недвижимости, прежде всего торгового сегмента, выявило острый дефицит складских и логистических центров в Петербурге. Более того, Владислав Мягков вспоминает несколько примеров, когда западный инвестор откладывал реализацию проекта из-за отсутствия качественных складских помещений. Этот фактор уже реально сдерживает рост торговой недвижимости. Имеющийся потенциал не соответствует растущим объемам и высоким требованиям, которые предъявляются к транспортировке и хранению молочных, мясных, рыбных продуктов, а также фармацевтических товаров. По данным Colliers International количество качественных складских помещений в Петербурге, отвечающих международным стандартам, составляет всего около 115 тыс. кв.м («Интертерминал», «Охта Терминал», терминал компании JFC и др.). В прошлом году вложения в складскую недвижимость резко пошли в гору, особенно в Москве. Сегодня, по данным специалистов Ernst & Young, верхняя граница ставок аренды складских комплексов достигает $12 кв.м/мес. включая НДС. В целом ставки аренды растут, хотя и довольно медленно. Срок окупаемости новых складских комплексов со сложившейся клиентской базой составляет 5-6 лет и даже менее.

Заинтересованность городской администрации в притоке инвестиций очевидна, и власть вносит свою лепту в развитие территорий. В 2004 г. правительство Петербурга приняло решение о формировании 5 новых промышленно-складских зон на окраинах города общей площадью 3700 га. Это «Шушары-2», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Предпортовая-3» и «Нойдорф-Стрельна». Инженерная подготовка данных территорий будет вестись за счет города — из бюджета выделяется 300 млн руб. Первый участок площадью 45 га в зоне «Нойдорф-Стрельна» уже подготовлен, и КУГИ скоро выставит участки на продажу. Есть перспективные планы и по другим промзонам.

Комментарии закрыты.

« »