Дольщики выпали из процесса

Дек 17 • Круглый стол • 426 Просмотров

В пресс-центре ‘Ленэкспо’, в рамках международной выставки ‘Инвестэкспо-2003’, прошел ‘круглый стол’ по теме ‘Власть и бизнес в поисках компромисса’. В обсуждении проблемы участвовали девелоперы.

765876Если вольность судебных трактовок будет приведена к общему знаменателю, строители попадают под жуткие ‘потребительские’ санкции. В этом случае строительный комплекс может закрывать лавочку, потому что в срок и без нарушений сдают объекты считанные компании.

Сложные взаимоотношения строительных фирм с администрацией, возможные перемены в практике выделения участков под застройку, проблемы расселения аварийных зданий были рассмотрены подробно и с разных сторон. Правда, из круга вопросов как-то выпала фигура дольщика. Отчасти это было обусловлено формулировкой темы.

Но в большей степени тем, что граждане-покупатели (которые, кстати, на 95% финансируют бурную деятельность строительного комплекса), и жильцы коммуналок, и активисты общественных слушаний все чаще выступают не в роли полноправных участников рынка, а в качестве пассивного объекта. Который, правда, время от времени предъявляет претензии и доставляет определенное беспокойство.

Общий тон дискуссии задал Вячеслав Заренков. Он коротко изложил суть выступления Валентины Матвиенко на недавно прошедшем съезде строителей. И (со ссылкой на мнение губернатора) назвал участников строительного процесса: инвестор — строители — город. (В роли инвестора предполагались банки и подобные серьезные структуры.)

Инвесторы стоят в очередь, стремясь дать строителям денег, так что здесь трудностей не предвидится.

Проблемы, возникающие во взаимоотношениях с городом, более серьезны. Первая — город должен помочь строителям договориться с монополистами. Из-за конфликта с ‘Ленэнерго’, по словам г-на Заренкова, ‘более 3000 семей не могут зарегистрировать право собственности на уже построенные квартиры, в которых они живут’.

Вторая проблема — сложности с получением техусловий. Третья — устаревшие СНиПы. Четвертая — готовых к реализации участков нет, подготавливать их некому, как будет функционировать новый порядок распределения пятен, пока неясно.

Верховные страшилки

О том, что дольщики все же есть и что они вовсе не всем довольны, сообщил собравшимся Михаил Афанасьев. Он напомнил о прошлогодней рекомендации Верховного суда — применять к взаимоотношениям, возникающим между гражданами и застройщиком в ходе долевого строительства, нормы Закона ‘О защите прав потребителей’.

Правда, народные суды первого уровня (в отличие от Верховного), сталкиваясь с договорами долевого участия (ДДУ), трактуют их разнообразно — как договор подряда, цессии, как договор о совместной деятельности, наконец:

Но если эта вольность трактовок будет приведена к общему знаменателю, строители попадают под жуткие ‘потребительские’ санкции: 1% от суммы за каждый день просрочки да за моральный ущерб: В общем, строительный комплекс может закрывать лавочку, потому что в срок и без нарушений сдают объекты считанные компании.

‘Это страшная вещь,- констатировал г-н Афанасьев.- Странно, что строители этого не понимают’.

Евгений Наталенко пугаться отказался. Он считает число судебных споров по ДДУ мизерным по сравнению с объемом застройки. (В прошлом году в Петербурге рассматривалось около 250 таких дел.)

К тому же большинство дольщиков даже не пытается страховать свои финансовые риски. По мнению г-на Наталенко, такой проблемы, как защита прав дольщиков, просто нет. А если даже и есть, решать ее надо рыночными методами, а не через госрегулирование.

Кстати, под занавес выступил Павел Чуркин, частный инвестор. Он рассказал о своих сложностях: некоторые характеристики квартиры, полученной по договору с ‘ЛенСпецСМУ’, расходятся с теми, что ему обещали при подписании.

Тут же выяснилось, что проект, по мнению строителей, не является существенной частью договора. И вообще, начиная стройку, девелоперы не могут точно знать, что же у них получится в итоге. (Как изящно выразился г-н Наталенко, ‘сегодня процесс проектирования и создания рабочей документации довольно часто пересекается с процессом собственно создания дома’.) К тому же сроки поджимают и т. д.

В общем, строители увели разговор к обсуждению собственных трудностей. А г-н Чуркин тем временем договорился с г-ном Заренковым о решении своей частной проблемы. Но вряд ли такой подход можно рекомендовать в качестве универсального.

Цена уплотнения

Нетривиальный подход к актуальной теме — протестам общественности по поводу уплотнительной застройки — предложил Игорь Лучков. Основные вопросы, которые возникают у жителей ‘уплотняемых’ кварталов: ухудшение инсоляции, вид из окна, дополнительная нагрузка на сети и социальную инфраструктуру. Г-н Лучков напомнил, что бывают и ‘плюсы’: новый социальный статус микрорайона, благоустройство и т. д.

‘Но психология населения такова, что все изменения уже заранее воспринимаются в штыки’,- констатировал г-н Лучков.

Суть его предложения: ввести интегрированный критерий для оценки всех сопутствующих строительству факторов. С помощью оценочных технологий измерить те изменения, которые произойдут в связи с сооружением нового объекта.

Определить рыночную стоимость предполагаемых изменений. И тогда при выборе наилучшего варианта использования каждого участка главным критерием будут минимальное значение отрицательных и максимальное — положительных воздействий на окружающую застройку.

Предложение вполне утопическое, однако в споре инвестора с общественностью такая оценка могла бы стать серьезным (и главное — формализованным) аргументом. Обычно в ход идут лишь эмоции:

Коммунальный тупик

Марина Крылова и Константин Грибач сообщили об успехах государства в деле продажи аварийных квартир. В прошлом году было продано 23 квартиры, в этом — уже 56 (4500 кв.м).

Динамика, конечно, впечатляет, а общий результат — пока не очень. Зато живой интерес собравшихся вызвало сообщение г-на Грибача о том, что готовятся документы на 44 аварийных расселенных дома и еще до конца года часть этих объектов будет выставлена на торги.

На фоне скромных достижений города вполне весомо прозвучало выступление Олега Чарушина. Фирма ‘Солид’ целенаправленно занимается расселением небольших особнячков: от 250 до 1500 кв.м. Так, чтобы в доме было не более 10 квартир.

Важно, чтобы три четверти из них были коммунальными и чтобы никаких стеклопакетов! (Понятно, собственник отремонтированного жилья запросит много больше, если вообще согласится переезжать.) Каждой квартирой занимается специально выделенный агент, работа идет параллельно, процесс занимает около трех месяцев. Затем регистрируется ТСЖ, оформляется кондоминиум — и инвестор получает то, что хотел.

По словам г-на Чарушина, в такие проекты охотно инвестируют банки; небольшие особнячки пригодны и для создания апарт-отелей.

Предварительно анализируются не только состояние дома и правовые аспекты; проводится психоанализ каждого жильца: (Последняя реплика вызвала аплодисменты зала.)

Этой же теме было посвящено сообщение Светланы Ботвич. Опыт работы с домами старого фонда у компании богатый: еще в 1994 году был расселен дом в Солдатском переулке (по заказу Промстройбанка). За 10 лет агенты ‘Авторитета’ расселили около 20 000 кв.м коммуналок.

Актуальные на сегодня проблемы: помещения, сдаваемые в аренду КУГИ, ‘потребительский рэкет’ со стороны коммунальщиков, трудности с собственниками квартир и отдельных комнат. В принципе, нерешаемых проблем нет. Многое зависит от позиции районных властей.

Администрация Адмиралтейского района, например, при расселении помогает, как может. Но все равно это работа для частного бизнеса, а не для чиновника, и без опыта частных компаний проблему коммуналок не решить.

Очень уместно в самом конце выступления прозвучало незапланированное выступление представителя фирмы MASA International. Фирма предлагает недвижимость в Испании. Так что если взаимоотношения бизнеса с властью будут развиваться в рамках схемы ‘я начальник — ты в тюрьме’ (опробованной на ЮКОСе), петербургским девелоперам есть куда податься:

Из дискуссии

Вячеслав ЗАРЕНКОВ,
ген. директор управляющей компании ‘Эталон-ЛенСпецСМУ’:

Думаю, торгов будет проводиться все больше, целевое выделение — постепенно уменьшаться. Но все на торги — нельзя. Сегодня мы ратуем за комплексную квартальную застройку. Это 50-60 га и 50-60 миллионов долларов. Какой инвестор может купить такой участок и оплатить его в течение месяца? Такие вопросы должны решаться на правительстве, и комплексная застройка должна идти целевым назначением.

Светлана БОТВИЧ,
генеральный директор компании ‘Авторитет’:

Государство сегодня влезает в сумасшедшие проекты, связанные с расселением аварийного жилья. Я не представляю, как они собираются решать эту задачу. Надо повернуться лицом к частным компаниям, которые показали себя на рынке и могут применить свой опыт на практике. Риэлтерский бизнес — это ручная работа, а никак не конвейер. Поэтому на государственном уровне создавать большие структуры, которые погрязнут в расселении, нет смысла. Необходимо взаимодействие на уровне муниципалитетов и частных фирм.

Павел ЧУРКИН,
дольщик:

Все мы белые и пушистые, когда приходим с деньгами в девелоперскую компанию. Когда договор подписан, все обещания забываются. А потом оказывается, что в готовой квартире вместо монолитной стены — газобетонная или отчего-то провисает потолок, должны быть двухтарифные счетчики, а ставят однотарифные… Какие же мы партнеры, если мы ни на что не влияем, нас даже не уведомляют:

Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов

Комментарии закрыты.

« »